Duh u boci ili iz boce: fiksirati kamatne stope ili ne?

Ilustracija: Peter Grishin / Dreamstime

HNB je uzburkala duhove najavom (čvrste) preporuke bankama da dužnicima po stambenim kreditima ponude zamjenu kredita s varijabilnim kamatnim stopama kreditima s fiksnim kamatnim stopama. Njihova motivacija očito proizlazi iz stava da su kamatne stope sada relativno niske, pa je veća vjerojatnost da će u dugom roku biti više, nego iste ili niže. Ako se takva prognoza ostvari, onaj tko ima još 10, 15 ili 20 godina otplate kredita bolje će proći ako sada fiksira kamatnu stopu.

Nitko nema kristalnu kuglu

Međutim, budućnost je prepuna rizika i mogućnosti. Potez središnje banke ne treba tumačiti kao prognozu da će kamatne stope u dugom roku sigurno biti u prosjeku veće nego danas. Tržišta su hirovita, a na kamatne stope utječe gotovo čitav svijet. Uvijek postoji neka vjerojatnost i za sretan scenarij s daljnjim padom kamatnih stopa, ili s dugoročno u prosjeku stabilnim kamatnim stopama. U tom svjetlu, potez središnje banke malo je spekulativan ako se uzme u obzir da njihova komunikacija može snažno utjecati na ljude.

Teren je sklizak. Uvijek će biti onih koji će tvrditi da je preporuka preuranjena, jer bi kamatne stope u budućnosti mogle padati. Kao što će s druge strane biti onih koji će tvrditi da je preporuka zakašnjela, jer će se rizici rasta kamatnih stopa materijalizirati prije nego što itko očekuje. Jedino je sigurno da će jedni biti u pravu, a drugi u krivu, a da se ljudi u svemu tome moraju nekako snaći.

Cijena mirnog sna

Spomenuta preporuka o fiksiranju kamatnih stopa ima narav preporuke za kupnju police osiguranja (ne doslovce, ovo je samo metafora). Ako se ne dogodi nevolja (rast kamatnih stopa), trošak police odnosno premija bit će nepovratan trošak. Kad otplate kredit, ljudi skloni žaljenju pitat će se što mi je taj trošak trebao. Realisti će reći, barem sam mirno spavao.

Riječ je, dakle, o cijeni mirnog sna. Miran san ima smisla kada se na tržištu formira konstelacija kamatnih stopa kakvu smo opisali ovdje. Prikazani odnos je vjerojatno potaknuo središnju banku na akciju.

Međutim, ni financijski profesionalci ne mogu s visokim stupnjem sigurnosti prognozirati trenutak i intenzitet promjena kamatnih stopa. Profesionalizam se stoga očituje u razboritom upravljanju rizicima. To znači da se od rizika štitimo, a izlažemo im se samo u mjeri u kojoj možemo podnijeti ako stvari pođu krivo.

Važnost vremenske perspektive

Rizik je u ovom slučaju usko povezan s rokom otplate kredita. Za osobe kojima je preostalo malo vremena do konačne otplate kredita, upitno je isplati li se plaćati troškove fiksiranja kamatne stope. Kamata naime predstavlja manji dio fiksnog otplatnog anuiteta pri kraju razdoblja otplate. K tome, u kratkoročnijoj perspektivi, neposredna je budućnost razvidnija od one daleke. Stoga je opcija fiksiranja atraktivnija za one koji tek razmatraju zaduženje, ili još dugo moraju vraćati kredit. Duži preostali rok otplate povezan je s većim rizicima promjene kamatnih stopa i većim udjelom kamate u obrocima otplate, što takve dužnike čini ranjivijima na promjene kamatnih stopa.

Sljedeća slika na pojednostavljenom primjeru kredita koji se otplaćuje godišnje (na kraju godine) kroz 15 godina, uz kamatnu stopu od 5% godišnje, prikazuje udjel kamate i glavnice u otplatnom anuitetu:

Treba primijetiti da kamata u prvoj godini otplate čini više od 50% anuiteta. To se dade lako provjeriti korištenjem funkcije PMT u Excelu. Nakon upisa =PMT(5%;15;100) dobiva se da je godišnja otplata takvog kredita malo veća od 9. Kako je 5% od glavnice 100 jednako 5 jedinica kamate, očito je da početni udjel kamate prelazi 50% godišnjeg anuiteta. Na kraju razdoblja otplate udjel je zanemariv. (Ovo nije točna kalkulacija hipotetičkog kredita, jer se u praksi koriste mjesečni izračuni, pa ju treba shvatiti orijentacijski. Svaka kreditna institucija prezentirat će točan otplatni plan.)

Statistika za orijentaciju

Na kraju je svatko kovač svoje sreće. Mora samostalno pronaći banku ili stambenu štedionicu koja nudi najbolje uvjete te procijeniti visinu troška fiksiranja kamatne stope u svjetlu osobne situacije, uz uzimanje u obzir svih povezanih troškova. Statistika kamatnih stopa Hrvatske narodne banke, koju se može pronaći ovdje (usredotočite se na tablice G2a i G2b), može pomoći pri prvoj orijentaciji o stanju kamatnih stopa na tržištu.

Tablice prikazuju mjesečne prosjeke kamatnih stopa koje se ponderiraju novim poslovima u toku mjeseca, odnosno novoodobrenim kreditima. U izračun ulaze podaci za sve banke koje su u izvještajnom mjesecu odobravale nove stambene kredite. Po definiciji, na tržištu uvijek posluju banke koje su odobravale kredite uz više kamatne stope i banke koje su odobravale stambene kredite uz niže kamatne stope od prikazanih prosjeka. Pretraga tržišta i detaljno razumijevanje kreditnih uvjeta predstavlja osobnu odgovornost koju svatko dijeli s kreditorom sukladno propisima. Niz propisa poput Zakona o obveznim odnosima i Zakona o kreditnim institucijama uređuje kreditni odnos, no najdetaljniji je Zakon o potrošačkom kreditiranju.

Evo što govore HNB-ove brojke o vaganim prosjecima kamatnih stopa:

Stambeni krediti u «čistim» kunama, novi poslovi

Izvor: Statistika HNB-a, Tablica G2a

Stambeni krediti s valutnom klauzulom u EUR, novi poslovi

Izvor: Statistika HNB-a, Tablica G2b

Podaci pokazuju neke važne pravilnosti:

  1. Kamatne stope su u padu u cijelom promatranom razdoblju.
  2. Kamatne stope uz valutnu klauzulu niže su od kamatnih stopa na kredite u kunama, jer se s kreditom uz valutnu klauzulu preuzima rizik promjene tečaja (teret otplata raste ako padne vrijednost kune u odnosu na euro). Ako ova opcija nekoga privuče zbog nižih kamatnih stopa, vjerojatno će postati zagovaratelj što skorijeg uvođenja eura, jer će valutni rizik tako nestati, a niža kamatna stopa će ostati.
  3. Kamatne stope koje su dugoročno fiksne (npr. preko 10g.) veće su od kamata na kredite uz varijabilne ili kratkoročno fiksirane kamatne stope. To je ta «premija osiguranja» od kamatnog rizika koju treba plaćati za zaštitu. Mjestimična odstupanja u tablici (niže fiksne nego varijabilne stope u istom mjesecu za kraća razdoblja fiksiranja) mogu biti posljedica tržišnih anomalija (npr. negativne cijene kamatnih swapova) ili statističkih uzroka (pojava većih pondera za banke s nižim kamatnim stopama samo u nekim kategorijama kredita). Zbog spomenutih statističkih uzroka, kamatne stope horizontalno nisu potpuno usporedive; to nisu kamatne stope iste banke, nego prosječne kamatne stope svih banaka koje različito sudjeluju u ponudi kredita u pojedinim kategorijama.

Žaljenje nema smisla ako se uloži dovoljan napor

Svatko će sam procijeniti isplati li se plaćati «premiju osiguranja» od kamatnog rizika kada ispita ponudu banaka. Uzmimo, kao hipotetički primjer (iako se ne radi o istoj banci), krajnju razliku iz prve tablice: 4,52% – 4,30% = 0,22% i pretpostavimo razdoblje otplate od 15 godina. U varijanti s fiksnom kamatnom stopom kroz 15 godina otplaćuje se oko 2% više nego uz varijabilnu stopu, uz uvjet da varijabilna stopa ostane nepromijenjena i da se petnaestgodišnje fiksiranje može postići uz tako malu razliku stopa (što ne mora biti realno). Stoga je prikazana samo ilustrativna cijena «police osiguranja» od kamatnog rizika, ali logika je sada jasna: Ako prosječna varijabilna kamatna stopa u sljedećih 15 godina bude za više od 0,22 postotna boda veća od današnje, «polica» će se isplatiti. (Razlike u ponudama za pojedine banke u stvarnosti sigurno će odstupati od ovdje korištenog primjera, jer je korištena razlika iz tablice opterećena pogreškom vaganog statističkog prosjeka kamatnih stopa.)

Kakva god odluka na kraju pala, ne treba previše žaliti ako se tržište okrene u drugu stranu od očekivane. Sindrom generala poslije bitke je nezdrav i besmislen. Valja se podsjećati da odluke donosimo u uvjetima rizika i neizvjesnosti, kada nam nisu poznate informacije koje će nam biti poznate za nekoliko godina. Mogućnost naknadnog žaljenja najbolje je otkloniti trudom u prikupljanju informacija. U tome su ljudi inače jako slabi. Nedavno objavljeni OECD-ovi rezultati istraživanja financijske pismenosti pokazuju da svega oko 50% ispitanika u zemljama OECD-a i puno manje (oko 30%) u Hrvatskoj pažljivo prikuplja informacije i savjetuje se prije nego što donese odluku. Živimo u carstvu impulsivnih kupnji i nove generacije bi trebale to promijeniti.