Cijene, cijene … neke su, neobično, u padu (uz upute za iseljenike)

Objavljeno

Foto: Karenr / Dreamstime

Ad
Ad

Probuđena inflacija vratila je temu o cijenama u središte pažnje nakon dugih godina njihova neprimjetnog rasta, stagnacije ili čak pada. Danas se neću baviti teoretskim razglabanjima o monetarnoj politici i inflaciji. Tekst je o životnim pitanjima koja se nameću očitanjem službenih statistika o cijenama.

Znam, znam: laž, prokleta laž i statistika; svi znaju frazu koja podsjeća na to da: (a) službeni uzorci cijena ne reprezentiraju iskustvo svih ljudi i (b) naša percepcija inflacije zavisi o tome što smo kupili jučer. Na primjer, ako je omiljeni kafić jučer digao cijenu kave za kunu, komentirat ćemo da „cijene divljaju“, iako smo prošli mjesec kupili novi televizor za vrijednost od pet-šest stotina kava i komentirali da je takav uređaj pred tri godine koštao tri puta više, te nam tada nije padalo na pamet iskrcati toliko love za plosnatu kutiju.

U nastavku ću se osloniti na službene statistike, ma koliko to bilo iritantno svima koji razglabaju o nadolazećoj monetarnoj katastrofi, hiperinflaciji i drugim svjetskim čudima koja se očekuju.

Cijene novih stanova u Zagrebu u padu?!

Zavod za statistiku je prošli tjedan objavio podatak prema kojem su cijene novih stanova u Hrvatskoj u prvoj polovici ove godine rasle 4,4% u usporedbi s cijenama iz prve polovice 2020. uz prosječnu ostvarenu prodajnu cijenu od oko 13,500 kuna. U tome nema ničeg zanimljivog i neočekivanog, da nije nastavka: cijene novih stanova u Zagrebu su pale (-1,2%), a izvan Zagreba su snažno porasle (+9,6%)!

Ovo je suprotno ranijim trendovima. I vjerojatno nema puno veze s potresom, jer ovdje nije riječ o svim nekretninama, nego samo o novima koje su otporne na potrese. Imam pet hipoteza (niti jedna provjerena), koje bi mogle objasniti ovaj podatak:

  1. Cijene novih stanova, pogotovo kvalitetnih, eskalirale su prije pandemije – pojavio se mjehur cijena koji je sada puknuo. (Pazite na onu frazu koja piše u većini financijskih ugovora: kretanje cijena u prošlosti nije jamstvo istog takvog kretanja u budućnosti – mogli biste se prevariti ako pomislite da će cijene i dalje padati).
  2. Iskustvo lockdowna preusmjerilo je potražnju ka suburbanim i seoskim područjima jer je postalo jasno koliko je takav stres lakše podnijeti u kući s vrtom na svježem zraku nego u gusto naseljenom gradu.
  3. Potražnja za nekretninama na Jadranu oduvijek postoji. Ona je u prvoj polovici prošle godine kratkotrajno nestala, a sada se naglo vraća usporedo s turizmom koji se oporavlja brže i od optimističnih očekivanja.
  4. Hrvatska je imala razmjerno blage anti-covid mjere, uglavnom bez drastičnih restrikcija nakon svibnja 2020., za razliku od većine europskih zemalja gdje su ljudi teže podnosili mjere, pa se dio iseljenika odlučio trajno vratiti i uložiti ušteđevinu u kupnju nekretnine u domovini (ili kupuju nekretnine, a da se ne vrate).
  5. Novac koji se slijeva od EU fondova počeo je razmjerno jače utjecati na slabije razvijene dijelove Hrvatske. Taj priljev čini veću razliku u Slavoniji nego u Zagrebu, Rijeci ili Istri, pa je u tijeku snažan rast ekonomske aktivnosti izvan Zagreba koji se reflektira i na potražnji za nekretninama u mjestima kao što je npr. Osijek.

Nemam podatke za analizu ovih objašnjenja, ali što vi mislite?

Upute za iseljenike (I): razina cijena nekretnina

Svatko tko želi iseliti iz ekonomskih, a ne iz čistih aspiracijskih razloga, znade usporediti nominalne iznose očekivanih primanja: npr. „u Hrvatskoj mogu zaraditi do 900 eura mjesečno, a u Njemačkoj barem 1,700“. Pritom se često zaboravlja na cijene odnosno troškove života. Cijene svakodnevnih potrepština komentirat ću malo kasnije, a sada prvo o Hrvatima najdražim nekretninama.

Cijene nekretnina nije lako usporediti. Kako znati da je 3-sobni stan u nekom, recimo jedanaestom „becirku“ u Beču, ekvivalentan 3-sobnome stanu na Malešnici? Tu su moguće ozbiljne pogreške mjerenja. Statističari se ne zavaravaju da bi ih mogli otkloniti, pa pouzdanih statistika usporednih razina cijena – nema.

Međutim, imamo indekse koji prikazuju kretanje prosječnih cijena u vremenu.

Jasno je da su ekvivalentni stanovi u Beču oduvijek skuplji od stanova u Zagrebu, i to s razlogom; ne samo zato što je tamo „ljepše“ – to je posve subjektivna kategorija – nego zbog toga što je Beč puno bogatiji grad od Zagreba pa u njemu ljudi s više novaca „ganjaju“ ograničeni broj nekretnina. To je grad s više ljudi i poslovnih prilika. Ne znamo točno kakav je omjer cijene ekvivalentnog stana u Beču i Zagrebu (što mislite, je li x 2?), ali znamo kako su se kretali indeksi cijena nekretnina u Austriji i Hrvatskoj u zadnjih desetak godina (izvor: Eurostat). Od 2011. do 2020. cijene nekretnina u Austriji povećale su se 67%, a u Hrvatskoj 18%. Drugim riječima, ako je ekvivalentan stan tamo pred deset godina vrijedio 50% više (puka pretpostavka), sada vrijedi 112% više.

Upute za iseljenike (II): razina cijena stvari koje svakodnevno trošimo

Ekonomski sustavi imaju sposobnost da promjenama odnosa cijena reguliraju ponašanje ljudi u dugom roku. Oni su moćniji spontani regulatori od vlada koje pokušavaju upravljati, ali im to često ne polazi za rukom. Ili naprave više štete nego koristi.

Na primjer, očito je da će cijene biti veće tamo gdje je društvo realno bogatije. Cijene su veće u Norveškoj nego u Njemačkoj, a cijene su veće u Njemačkoj nego u Hrvatskoj. Stoga je moguće da će se pojaviti situacija u kojoj razlika u očekivanoj plaći više neće biti dovoljno poticajna za kompenzaciju razlika u cijenama. Razlike u plaćama unutar hrvatske jesu i dugo će biti dovoljno velike, a razlike u cijenama dovoljno male, da motiv za seljenje s Banije, Like ili iz dijelova Slavonije u Zagreb ili na more ostane prisutan. No, pitanje je možemo li zamisliti da motiv za seljenje iz Hrvatske u Njemačku u jednom trenutku stane?

Zaustavljanje iseljavanja odnosno ostanak i eventualno privlačenje ljudi na povratak može poticajno djelovati na to da se gospodarski rast ovdje ubrza i potom uslijedi nekoliko godina u kojima će i lokalne cijene rasti brže te se razlika spram npr. Njemačke smanjivati, no brzina lokalnoga rasta i optimizam će i dalje sprječavati novo iseljavanje, barem neko vrijeme dok se karte ponovo drugačije ne poslože.

Opet nemam podatke s kojima bih podupro tezu da smo ušli u to razdoblje. Prema procjenama Zavoda za statistiku za prošlu godinu, iz Hrvatske se iselilo oko 34 tisuće osoba što je manje nego u prethodne tri godine, no tome je kumovala pandemije. U isto vrijeme, iz inozemstva se doselio gotovo jednak broj osoba pa je migracijski saldo blizu nule što najbolji rezultat od 2008. godine. Kada stignu statistike o imigraciji i emigraciji 2021. i 2022. moći ćemo nešto više reći o tome je li riječ o trajnom procesu.

U međuvremenu, evo nekih zanimljivih podataka Eurostata o cijenama. Usporedio sam Hrvatsku i Njemačku, ali sam dodao i najuspješniju bivšu socijalističku zemlju Estoniju. Estonija je mala zemlja i razvojno bliža nama nego Nijemcima, a povijesno i kulturno bliža Nijemcima nego nama.

Logično, u pogledu troškova smo tu negdje s Estoncima (iako je Estonija razvijenija od Hrvatske, što se vidi samo u anomaliji cijena odjeće i obuće, no i mi imamo anomaliju s cijenama komunikacija naspram Estonije), dok je Njemačka u prosjeku znatno skuplja. Međutim, prikazane razlike razine cijena odnosno pariteta kupovne moći nisu dovoljno odbojne u smislu odustajanja od emigracije za nekoga tko uspoređuje očekivani dohodak od 800-900 eura na mjesec u Hrvatskoj s 1700 u Njemačkoj.

Indeksi (EU prosjek = 100) razine cijena odabranih skupina dobara (Eurostat za 2020.)

Hrana
GER                 102
EST                    96
HR                      92

Odjeća i obuća
GER                   92
EST                  109
HR                      92

Pokućstvo
GER                 104
EST                     91
HR                      86

Troškovi stanovanja

GER                 116

EST                    67

HR                      45

Zdravstvene usluge
GER                  111
EST                    77
HR                      44

Prijevoz
GER                 104
EST                    84
HR                      82

Komunikacije
GER                 120
EST                    81
HR                    105

Restorani i hoteli
GER                 103
EST                    91
HR                      77

Prethodni zaključak o tome da razlika razina cijena GER: HR nije dovoljno velika za odvraćanje od iseljavanja u skuplju zemlju jer su plaće atraktivnije drži vodu sve dok se ne otvore teme nekretnina odnosno stanovanja i zdravlja. Tu nastaje ozbiljna diskrepanca i počinje ona priča o kojoj su mediji već dosta pisali – da neki ljudi koji su iselili pronalaze načine kako da zadrže prava u hrvatskom zdravstvenom sustavu (a i korištenje privatnih zdravstvenih usluga je puno isplatljivije na odmoru u Hrvatskoj nego plaćanje pune cijene takvih usluga u Njemačkoj).

Nekretnine i zdravstvene usluge koje se nude u Hrvatskoj imaju narav call opcije. Call opcija je mogućnost kupnje nečega po unaprijed dogovorenoj cijeni, što se može isplatiti ako cijene na tržištu odlete prema gore iznad izvršne cijene u call opciji po kojoj se može obaviti kupnja. Mogućnost povratka i/ili kupnje nekretnine u Hrvatskoj s njemačkom plaćom i/ili korištenja zdravstvenih usluga u Hrvatskoj s njemačkom plaćom, implicitna je call opcija za naše emigrante.

Iako po zadnjim anketama, čije su rezultate prenijeli mediji, većina iseljenika nema namjeru povratka (to bi značilo da je većina jako dobro uspjela vani), a razlozi iseljavanja se ne mogu svesti samo na suhe ekonomske kalkulacije o kojima je ovdje riječ, vjerujem da spomenuta call opcija ipak ima važnu ulogu u prvim godinama nakon iseljavanja i u zadnjim godinama pred mirovinu. Tada se ipak kalkulira o češćim vezama s domovinom, a mnogi se – nakon što omirišu emigraciju, ili u mirovini – vrate tu gdje je sve jeftinije.

I neki stranci, naročito Nijemci i Austrijanci, kalkuliraju s doseljavanjem. Hrvatska osim nižih troškova života ima i neke druge prednosti poput Jadrana i klime, a infrastruktura je dovoljno dobra (nakon vala povlačenja EU fondova u ovom desetljeću bit će još bolja). Zbog toga mislim da će ekonomske silnice pomalo nivelirati neke stvari, uključujući i onu anomaliju cijena zagrebačkih nekretnina s kojom je započela ova priča.

Na kraju, cijene će u narednim mjesecima biti jedna od glavnih tema. Ne samo zbog trenutne inflacije, nego i zbog približavanja uvođenja eura. Sijanje straha od inflacije zbog uvođenja eura jedan je od glavnih „argumenata“ protivnika tog projekta. Stoga vrijedi podsjetiti na to da i Estonija i Njemačka imaju euro. Estonija je uvela euro 2011. i nije im nimalo škodio. Naprotiv, realni dohodak po stanovniku je u Estoniji prije uvođenja eura iznosio 71% europskog prosjeka, a danas je na 85%. Hrvatska se u isto vrijeme jedva pomaknula, sa 60,4% na 64% europskoga prosjeka. Naravno da se ravojni pomak u Estoniji u proteklome desetljeću nije dogodio samo zbog eura, ali definitivno im nije škodio – naprotiv.

Međutim, Hrvatska sada ima priliku. Priliku da u nekoliko godina uzme zamah zbog EU fondova, uvođenja eura, buđenja optimizma, sazrijevanja nove generacije poduzetnika, ispravljanja migracijskog salda što je (možda) započelo pandemijskim okidačem, napretka institucija, i još kad bi neka reformica pripomogla (iako u to ne vjerujem), mogla bi ovo za desetak godina biti jedna čisto pristojna zemlja za život. A cijene? Da, shvatili ste, to je jedna od temeljnih ekonomskih zakonitosti: što je zemlja razvijenija i što su ljudi bogatiji, razine cijena su veće. Stoga vam svima želim da vam cijene za deset godina budu veće zbog toga što su vam dohoci iz kojih plaćate te cijene puno, puno više narasli, a ne zbog toga što se neki “monetarni suverenist” dočepao centralne banke.