Nemoguće je ne primijetiti kako je Zagreb prazan ovog vikenda. OK, subotnja vrućina sigurno je bila faktor; no, još ujutro, dakle, prije ove teške subotnje sparine, javne garaže zjapile su poluprazne. To je siguran indikator za jednu od sljedeće dvije stvari: ili je godišnje pražnjenje grada započelo ranije nego proteklih godina (anti-srpanjska rupa), ili je kratko razdoblje koje je proteklo od nedavnih produljenih vikenda potaknulo mnoge da odjure na more, ne bi li se produljila iluzija nerada koju tek povremeno prekidaju kraća razdoblja neželjenih produktivnih aktivnosti.
Bez obzira što je posrijedi, u korijenu uočenog fenomena leže – nekretnine.
Jasno je da se lokalne migracije sjever-jug i natrag ni izbliza ne bi mogle odvijati ovim intenzitetom kada se dolje ne bi nalazilo onih nekoliko stotina tisuća nekretnina koje su se rasule uskim obalnim pojasom kao sitne biserne perlice. Imamo nekretnine, Bogu hvala!
Svako zlo za neko dobro. S nekretninama su povezane i neke nevolje. Kako nisu vidljive na prvi pogled, red je da ih ekonomist malo i objasni zbog profesionalne deformacije koju predstavlja užitak paljenja svjetla kad party uđe u najluđu fazu.
Prvo: amortizacija. Kad poduzeće ima neku nekretninu, ono će svake godine u knjigama obračunati određeni trošak amortizacije. Najčešće je to 2-5%, bez obzira pojavi li se u toku godine neki trošak odnosno ulaganje s ciljem očuvanja vrijednosti nekretnine. Kada nastupi trenutak isplate (čitaj: trenutak istine) – na primjer, crkne cijeli klimatizacijski sustav – tada će se izdatak knjižiti kao uvećanje vrijednosti imovine (jer ekonomski trošak je već ranije proknjižen). Po istom principu obnavlja se fasada, zamjenjuju cijevi, i tako dalje.
Ljudi su kratkovidni kada su u pitanju nekretnine. U glavama ne obračunavaju amortizaciju. Podcjenjuju sredstva koja će morati uložiti u očuvanje vrijednosti. Podcjenjuju i učestalost i intenzitet promjena svojih stambenih preferencija, kojima će se prilagođavati svakih nekoliko godina, što naravno košta (npr. rađaju se djeca, a onda hoće i narasti, pa i otići).
Ljudi podcjenjuju i tržišne rizike promjene vrijednosti nekretnina. Dakle, druga velika nevolja su tržišni rizici promjene vrijednosti nekretnina.
Hrvati su nakon 2008. imali priliku naučiti nešto što im ranije nije padalo na pamet – da bi vrijednosti nekretnina mogle pasti. Regionalna koncentracija cjenovnog booma u središtima većih gradova i na Jadranu nakon 2015. brzo je izbrisala traumu maknuvši ju sa stranica novina i portala. Međutim, to ugodno iskustvo rasta vrijednosti imovine imala je tek manjina građana. K tome, slika pokazuje da i na tim “super-lokacijama” ne cvjetaju ruže; cijene još nisu dosegnule razine iz 2008., a ta je godina bila jako davno.
Izvor: DZS, HNB
Prema tome, kombinacija lokalne ekonomske stagnacije, starenja stanovništva i emigracije, učinila je nekretnine stvarnim rizikom za dobar dio ljudi. Iza ove slike stoje individualne i generacijske traume, osim za probrane majstore koji su, Bogu hvala, uz malo «sreće» piknuli zlatnu žilu.
Treća nekretninska nevolja (iako će se u nas često tumačiti kao prednost) je zaklon od tržišta rada. Zamislimo da većina ljudi unajmljuje nekretnine u kojima živi, kao u Njemačkoj ili Švicarskoj, ili kao što čini većina naših emigranata koji odlaze na Zapad. Svaki mjesec treba zaraditi za rentu i stvarno ju platiti. To nas tjera na tržište rada po plaću iz koje ćemo platiti rentu. Međutim, ako imamo nekretninu, ako zanemarimo problem amortizacije (jer smo kratkovidni) i zanemarimo tržišne rizike, te ako smo još malo skloni sam-svoj-majstor rješenjima pa s nekoliko sati rada na mjesec uloženih u šeprtljavo «održavanje» nekretnina održavamo iluziju njihove vrijednosti, a tu je i mala okućnica, naš angažman na tržištu rada bit će motivacijski iskrivljen. Mnogi se ljudi neće niti angažirati ako sustav socijalnih potpora, rana umirovljenja i slične mjere tzv. socijalne države zajamče mali, ali dovoljan prihod povrh nemonetarne koristi koju imamo od nekretnine.
Rezultat opisanog «modela» je bijeg s tržišta (koji onda dobiva i svoju kulturnu potku u vidu poimanja tržišta kao loše institucije koja narušava naš mir), ali i loše održavane nekretnine, čija će vrijednost dugoročno stagnirati ili padati. Rijetki koji imaju nešto što je lokacijski ili na neki drugi način posebno, dočekat će «svog Rusa» kao kupca ili unajmljivača (a tempom kojim se drugi bogate u odnosu na nas, počinjemo loviti i «svoje» Slovake, Mađare i Rumunje), no većina neće biti te sreće. Nikada se neće naći u prilici za stvaranje i održavanje nečega doista vrijednog.
Prikazani model preslikava se i na probleme hrvatskog turizma.
Dnevnici su se odavno pretvorili u zabavne emisije koje nastojim tek povremeno gledati, no ljetni vikend-dnevnici posebno su zadovoljstvo. Ovoga vikenda šesnaest su puta izgovorene riječi «srpanjska rupa», pri čemu više nitko ne zna što taj koncept zapravo znači. Naime, u istom se prilogu mrtvo-hladno izvještava o povećanom prometu na autocestama u odnosu na isti vikend prošle godine. Nema, dakle, nikakve «srpanjske rupe» u smislu nestanka gostiju (smanjenja potražnje), već je problem druge prirode.
Slika pokazuje kako je potražnja uvijek veća ako je cijena niža, no ponuda je manja ako je cijena niža, a vrijedi i obratno. Zato se funkcija potražnje spušta prema dolje, a funkcija ponude raste u odnosu na cijenu (količinu možete zamisliti kao krevete, a cijenu kao prosječnu cijenu po krevetu). Jasno je: uz veću cijenu nudi se više, ali traži manje. Zbog toga će cijena uvijek tendirati situaciji u kojoj su ponuda i potražnja približno izjednačene. Prošle godine to je na slici bila točka A u kojoj ponuda 2018 izjednačava potražnju 2018. Ove godine potražnja malo raste (potražnja 2019 > potražnja 2018, što se vidi kroz pozitivan pomak funkcije potražnje desno gore); da je ponuda ostala na razini prošle godine, cijene bi se malo povećale, od razine A do razine B. Međutim, ponuda se jako povećala (ponuda 2019 > ponuda 2018), pa je nastala «rupa»; ona se vidi u razlici između B i C. U «rupi» postoji višak kapaciteta odnosno višak ponude. Ne radi se o tome da se srpanjska rupa očituje kroz pad potražnje, nego je «problem», dakle, u višku ponude.
Tržište će se dovesti u ravnotežu ili ako potražnja jako naraste do točke C (što se ne može dogoditi u godinu niti dvije dana), ili ako cijena padne do nove ravnotežne točke D. Tu više nema rupe, ali postoje brojni propali poduzetnici između točaka D i C, koji uz cijenu na razini D imaju gubitak i ne rade. Drugim riječima, neki su se «preinvestirali», i poslovat će s gubitkom čak i ako malo napune kapacitete, jer poslovanje od petog do dvadeset petog osmog ne može pokriti trošak. Osobito ako uzmemo u obzir one troškove s početka priče – amortizaciju i tržišne rizike. Još ako kamatne stope u sljedećih nekoliko godina narastu ili ako, s druge strane, udari neka recesija u Europi, prikazani će se problemi dodatno zaoštriti.
Najvažniji učinak nekretnina ipak izlazi izvan uže ekonomske domene i treba ga tražiti u političkim implikacijama. Već sam spomenuo da sigurnost vlastite nekretnine omogućava zaklon od tržišta (do neke mjere), no isto tako omogućuje i specifične modele nastupa na tržištu na bazi lokacijske rente. U društvu u kojem se život vrti oko nekretnina, regulatorne promjene koje utječu na njihovu vrijednost postat će centar politike. Promjene propisa, legalizacije, prenamjene zemljišta, dodjele dozvola, zemljišne knjige i katastri, pristupne prometnice i komunalni doprinosi, postat će teme nad temama koje nadilaze sve druge ideološke i ine razlike. Razvoj će se svesti na materijalna pitanja koja su ljudima izravno vidljiva i shvatljiva kroz ono što se događa s nekretninama, dok će sve drugo postati nevažno ili manje važno. U takvom će društvu i razne nepodopštine, kojih u poslovima s nekretninama uvijek ima jer su dodiri privatnog i javnog u tom businessu neraspletivi i brojni, biti društveno prihvaćene ako je političar dovoljno inteligentan da ne ugrabi previše sebi, nego dade ponešto i širem krugu. To će mu osigurati demokratsku potporu i legitimitet.
Vuk Vuković je sve to odavno istražio i opisao, pokazavši upravo na primjeru lokalnih vlasti kako funkcionira takav model. Pametan političar će opsluživati dominantnu koaliciju (koja je trans-ideološka i trans-stranačka) i ciljati optimalnu razinu korupcije koja je mnogo, mnogo veća od nule. Međutim, ono što je do sada možda propušteno naglasiti je kako taj imovinsko-nekretninski razvojni model relativizira granicu između dopustivog i nedopustivog ponašanja dužnosnika, a granicu političke odgovornosti čini posve mutnom. Dok čovjek svhaća kako sustav funkcionira i čudi se te traži izmjene u pravcu veće transparentnosti i jasnijih pravila igre i uređenja sukoba interesa, često se zaboravi da taj sustav ima duboko kulturno utemeljenje i demokratsku potporu. Taj sustav je naš autohton proizvod. Kao i pripadajuća neravnoteža ponude i potražnje.