Koronavirus je saveznik političara. Prekrivši aktualne afere doprinio je zaboravu priče o masonima. POS-a i APN-a više se nitko ni ne sjeća. Podsjetimo: Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) je državna agencija koja upravlja modelom poticane stanogradnje (POS). Epidemija je nastupila taman kad se počelo otkrivati marifetluke. Od sumnjivih kupnji POS stanova u korist osoba povezanih s odgovornim osobama i zaposlenicima, preko kupnji lokalnih političara (HDZ-ova lokalna načelnica), do imenovanja direktorom osobe koja je taj isti APN – tužila na sudu.
Ovdje nam nije cilj raspravljati o tim aferama. Time se bave drugi mediji. Cilj je iskoristiti slučaj APN/POS za raspravu o poželjnim oblicima državne intervencije u području stambenog kreditiranja.
Intervencija i ideologija
O državnoj intervenciji uglavnom se raspravlja iz ideološke perspektive. U pokušaju nametanja takve perspektive nastoje se izmisliti sukobi. Često se predstavlja kako se s jedne strane nalaze intervencionisti, a s druge anti-intervencionisti ili (neo)liberali. Poznate su i brojne druge inačice iste dualne perspektive: monetaristi vs kejnezijanci, desni vs lijevi i slično. Teško je reći koja je od suprotstavljenih perspektiva dalja od istine i koja nas više udaljava od smislene rasprave o državnoj intervenciji.
Do takvih rasprava ne dolazi samo zbog intelektualne lijenosti i nepoznavanja načela funkcioniranja gospodarstva. Uz neizbježne interese koji idu za time da se zamuti voda (prema načelu zavadi pa vladaj), važan razlog za razvoj spomenute dihotomije leži u neshvaćanju kritika državne intervencije. Kritika državne intervencije često se proglašava povikom protiv državne intervencije per se, dok kritika zapravo ide za propitivanjem oblika intervencije kako bi se pronašao neki drugi, bolji.
Tri modela intervencije za istu stvar – kupnju nekretnine
Dugoročno stambeno kreditiranje područje je u kojem je lako pravdati državnu intervenciju. Trajanje razdoblja preuzimanja duga, najčešće između 15 i 30 godina, toliko je dugo da se u njemu vjerojatno materijaliziraju znatni rizici koje u trenutku sklapanja kreditnog ugovora nije moguće predvidjeti. Mijenjaju se vrijednosti valuta, visine kamatnih stopa, mogući su gubici posla, varijacije dohodaka i vrijednosti nekretnina; to su samo neki od rizika vrlo dugoročnog stambenog kreditiranja. Ono se po svom karakteru razlikuje od dugoročnog kreditiranja poduzetnika, jer ljudi najčešće nemaju druge kolaterale. Ne treba podsjećati na slučaj „švicarac“ da bi se shvatilo kako su dugoročni stambeni krediti izvanredno složene vremenske kapsule. Zbog toga većina razvijenih država intervenira na ovom tržištu.
Pitanje je kako to čine.
U Hrvatskoj smo do sada imali prilike vidjeti tri modela koja su često funkcionirala paralelno, kao što je slučaj u ovom trenutku. Prvo je subvencioniranje kamatnih stopa i/ili rata otplate kredita. Takvim se modelom izravno potiče potražnja za stambenim kreditima i nekretninama.
Drugo je najrašireniji oblik intevencije u srednjoj Europi – poticana stambena štednja. Takvim se modelom također potiče potražnja za stambenim kreditima i nekretninama, ali se to čini neizravno kao što ćemo objasniti u nastavku.
Treće su posebni programi poput POS-a, kojima se potiče ponuda tj. građevinska industrija, kako bi se tržištu ponudile nekretnine po nižim cijenama. U tom modelu, APN dostavlja javna poticajna sredstva ustanovi koja provodi program poticane stanogradnje (najčešće je riječ o lokalnim jedinicama), uz vlastiti doprinos u vidu zemljišta, priključaka i sl. Time se nastoji osigurati niža prodajna vrijednost nekretnine.
Potiskivanje stambene štednje
Programi se često kombiniraju, pa je teško govoriti o čistim modelima. Međutim, činjenica je da je u Hrvatskoj, uglavnom pod utjecajem HNS-ovih političara, zapostavljen sustav koji je najrašireniji u srednjoj Europi – stambena štednja. Afirmirane su direktne subvencije kredita ili prodajnih cijena (novoizgrađenih) stanova. Stambena štednja je gotovo ukinuta 2013. (Slavko Linić) pod izlikom da se ne subvencioniraju krediti nego štednja. No, sustav je ipak preživio u okrnjenom obliku, uz zanemarivo male subvencije. Dvije stambene štedionice u međuvremenu su nestale s tržišta, jer njihove banke-majke nisu više vidjele smisla u održavanju neovisnog kreditnog pogona (nepotreban rizik).
Postavlja se pitanje ne uništava li se na taj način potencijalno najbolji model državne intervencije u segmentu stambenog kreditiranja?
U ovom tekstu nema dovoljno prostora za provedbu sveobuhvatne ekonomske i socijalne analiza spomenutih modela intervencije. Indikativno je tek da svaka politička garnitura ima preferirane modele. Tako je s HNS-om u ovoj vladi reafirmiran model subvencioniranja rata otplate kredita. Međutim, naglasak na različite modele u Hrvatskoj se nikada nije mijenjao na temelju analiza i publiciranih procjena učinaka o kojima bi se provodile stručne i javne rasprave. Politike se mijenjaju na temelju netransparentno potaknute političke volje.
Opći principi intervencije
Ipak, jasni su neki opći principi tri spomenuta oblika intervencije. Modeli koji potiču potražnju nose opasnost utjecanja na rast cijena nekretnina. Stambena štednja stvara manji problem, jer njezin se utjecaj raspoređuje u vremenu – svatko bira optimalan trenutak kupnje nekretnine odnosno zaduženja, dok se u međuvremenu skupljaju sredstva na računu štednje. Time se jačaju vlastita sredstva dužnika i jača kreditna sposobnost. Prigovori da se subvencionira štednja umjesto kredita zanemaruju ovo poželjno obilježje stambene štednje. Pored toga, za očekivati je da će ljudi koji razborito povezuju štednju i zaduživanje također razborito birati moment kupnje. To se potvrdilo u toku Velike recesije. U vrijeme velike kontrakcije bankarskih stambenih kredita i cijena nekretnina, stambeni krediti štedionica narasli su s 3,6 milijardi kuna potkraj 2010. na 4,2 milijardi kuna potkraj 2014. Osim štoje time stvoren snažan kontra-ciklički efekt (sve bi se još više urušilo da nije bilo stambene štednje), sve se odvijalo bez ikakvih problema nalik švicarcima i uz iznimno visok stupanj naplativosti kredita. A to je značilo sigurne otplate bez stresa za dužnike stambenih štedionica. Tome je doprinijelo još jedno svojstvo koje imaju samo stambeni krediti stambenih štedionica – fiksne kamatne stope kroz cijeli vijek otplate kredita. To važno protu-rizično svojstvo moglo bi doći do izražaja u dugom roku, kada i ako dođe do rasta kamatnih stopa na globalnom financijskom tržištu.
Stambenoj štednji se prigovara da nema poticajni učinak kakav imaju subvencije rata koje rastu s brojem djece. Međutim, to je stvar dizajna mjere. Nema niti jedne prepreke da se poticaji u sustavu stambene štednje strukturiraju prema željenom političkom cilju – broju djece, regiji, županiji, starosti primatelja poticaja i sl.
S druge strane, model koji djeluje na strani ponude, poput APN-ova POS-a, naizgled je superioran jer djeluje u pravcu smanjenja cijena. Međutim, cijene nekretnina se kolebaju. Sustav ne samo da postaje izlišan kada cijene padaju, već se sredstva poreznih obveznika zaključavaju u neprodanim stanovima koji u tom slučaju zjape prazni. Osim tržišnog rizika, spomenute afere koje se događaju u vremenima kada su kupnje POS-ova cjenovno atraktivne, otvaraju jedno mnogo dublje, ozbiljnije pitanje koje je vezano uz političku ekonomiju oblikovanja mjera intervencije.
Politička ekonomija intervencije
S polit-ekonomskoga motrišta ključno je tko donosi odluku te kakvi su interesi i politički rizici pojedine mjere. Stambena štednja je jedina mjera koja djeluje neizravno: odluku u potpunosti prepušta kupcu/štediši/dužniku. Stambene štedionice međusobno konkuriraju. Ponuditelji nekretnina međusobno konkuriraju. Potrošač slobodno bira. Političara nema u prvom planu, osim što osiguravaju poticaje za stambenu štednju. Prema tome, ovaj model najviše toga prepušta tržištu.
U modelu subvencioniranja rata otplate kredita političari organiziraju natječaje i biraju trenutak kada raspolažu (ograničenim!) proračunskim sredstvima (natječaji su jednom godišnje). Kupac ne bira trenutak, već se svi kupci grupiraju u jednom vremenskom trenutku što stvara snažan pritisak na tržište nekretnina. Osim toga, ne mogu svi građani pod jednakim uvjetima pristupiti kreditima odnosno kupnji nekretnina, politika uvijek potiče neke skupine nauštrb drugih (cijene nekretnina rastu i onima koji ne udovoljavaju kriterije za pristup poticajima). Sve je nalik utrci „brzi prst“. Postoji i znatan rizik skoka rate koja jede dohodak kada istekne razdoblje subvencije. Postavlja se pitanje jesu li ljudi razborito ukalkulirali taj rizik u svoje životne planove nekoliko godina unaprijed, ili su bez dovoljno razmišljanja pojurili za prilikom prije nego što se zatvore (politička) vrata? Vrijeme će pokazati.
Nasuprot tome, u modelu stambene štednje učinci su raspoređeni u vremenu i trajni: nema nikoga tko „ispada“ iz igre jer ne udovoljava nekom političkom kriteriju ili joj ne odgovara tajming kupnje, ili još nije pronašla adekvatan stan. Građani uživaju jednak pristup poticajima, autonomno odlučuju.
I prikazani model poticaja otplata s polit-ekonomskoga motrišta manje je opasan od modela POS-a. U POS modelu sve je političko: kriteriji pristupa POS stanovima, planiranje projekata, odabir izvođača, „dodjela ključeva“ – vlasti su stalno u prvom planu. I oni razboriti političari lako se navuku na takav model, jer imaju osjećaj da nešto konkretno rade, doprinose ljudima na svom području i nadaju se glasovima. Postoje sigurno i oni političari koji su iz ovog ili onog razloga motivirani „angažmanom građevinske operative“ na svome području, a nedavno smo se uvjerili kako postoje i oni koji u POS-u pronalaze mnogo prizemnije motive. U modelu stambene štednje sve je previše daleko, indirektno, odluke su političarima izmaknute iz ruku, a oni zločesti, koji u svemu vide ponajprije sebe a ne ljude, modele bez klauzule „ima li mene u tome“, uopće ne razumiju.
Zaključak
Jasno je da se ovime ne iscrpljuje cost-benefit analiza različitih modela državne intervencije u području stambenog kreditiranja. Takva analiza nije ni započela – barem ju ja nisam vidio.
Ne možemo se osloniti samo na činjenicu da u zemljama koje su uspješnije od Hrvatske, poput Njemačke, Austrije, Češke i Slovačke, stambena štednja predstavlja prevladavajući oblik stambenog kreditiranja za „srednju klasu“ (koji ju ujedno u velikoj mjeri štiti od inherentnih rizika vrlo dugoročnog stambenog kreditiranja). I POS može imati neke prednosti koje do sada nismo spomenuli, kao što je sprječavanje iseljavanja ako osobe slabijeg imovinskog stanja pronađu doista povoljan aranžman u kupnji ili najmu stana na području na kojem žive (poticaji za otplate i stambena štednja nemaju takav učinak iako bi se i oni mogli tako oblikovati). Unatoč tome, činjenica je da o politici stambenog kreditiranja nema neovisnih studija i redovitih procjena učinaka, te da unatoč tome, sustav evoluira kaotično, isprekidano i uz povremene promjene političkih vjetrova čije izvore nije moguće jasno raspoznati. To bi svakako trebalo promijeniti.
Wuestenrot stambena štedionica stalni je oglašivač na portalu Ekonomski lab