Građevinske dozvole: kompresija, korekcija ili regulacija?

U prvom tromjesečju 2026. došlo je do snažne kontrakcije korisne površine zgrada za koje su izdane građevinske dozvole. Pad u odnosu na prvo tromjesečje 2025. iznosi 18,7% za stambene zgrade, uz snažnije izražen pad korisne površine za zgrade s jednim stanom (obiteljske kuće). Kod nestambenih zgrada još uvijek je prisutan rast.

Dugoročni stohastički trend za nestambene zgrade već nekoliko tromjesečja okrenut je prema dolje, dok trend za stambene zgrade, kod kojih bilježimo osjetan pad u prvom tromjesečju, još uvijek ima pozitvan nagib. Pitanje stoga glasi: najavljuje li kontrakcija kvadrata u izdanim dozvolima u prvom tromjesečju 2026. trajniji preokret trednova koji, kao što vidimo na slikama, rastu od 2016. godine?

Izvor: DZS, vlastita obrada

Odgovor nije nimalo jednostavan budući da postoji nekoliko mogućih objašnjenja:

1. Tržišni trendovi (moguće zasićenje tržišta i očekivanje pada potražnje)
2. Promjene preferencija investitora i kupaca (rast preferencija spram višestambenih zgrada)
3. Regulatorni zastoj (početak primjene novog zakonodavnog okvira): je li administracija, po tko zna koji put, zagušila tržište iako je novi regulatorni okvir donesen kao dio agente regulatornih rasterećenja i ubrzanja postupaka?

Hipoteza zasićenja tržišta

Prvo potencijalno objašnjenje polazi od hipoteze da investitori procjenjuju kako je prerizično pokretati nove projekte zbog naraslih cijena stambenih nekretnina koje sve teže pronalaze kupce, zatim, zbog mjera kojima HNB nastoji suzbiti tempo rasta stambenih kredita i, na posljetku, zbog usporavanja gospodarskoga rasta te pada broja transakcija stambenim nekretninama, što ukazuje na smanjenje potražnje.

U prilog ove hipoteze govore:

1. opći, premda nedokazan, dojam o cjenovnoj nepriuštivosti nekretnina;
2. ulazak u fazu stagnacije ili pada broja zaposlenih, uz usporavanje gospodarskoga rasta;
3. rast korisne površine zgrada za koje su izdane građevinske dozvole 2023.-2025. (odatle zaključak da na tržištu možda postoje signali da je izdano „dovoljno“ dozvola i da će se interes investitora ubuduće smanjivati), i
4. mišljenja autoriteta.

Aporpos točke (d), stručnjaci Ekonomskog instituta u Zagrebu u devetom izdanju publikacije Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025. ukazuju na velik pad prometa nekretnina 2025. u odnosu na 2024. godinu po stopi od 21,7% ukupno, odnosno 17,7% u kategoriji obiteljskih kuća i 17,3% u kategoriji stanova/apartmana te 22,3% u kategoriji građevinskih zemljišta. Izvijestili su i o smanjenju ukupne vrijednosti prodanih nekretnina za 16,8% u 2025. u odnosu na 2024. godinu. Indeks priuštivosti nekretenina, koji Institut konstruira kao odnos medijalne cijene nekretnina i prosječne neto plaće isplaćene u pravnim osobama (niža vrijednost indeksa = veća priuštivost), zbilježio je osjetan prosječan pad u prošloj godini, pa su autori publikacije zaključili o najmanjoj priuštivosti nekretnina na obali Jadrana (vezano uz turizam).

Međutim, protiv hipoteze zasićenja tržišta govore:

• pokazatelji strukturnog nedostatka stambenog prostora u Hrvatskoj koji upućuju na to da će se potražnja iz strukturnih razloga nastaviti (Arhivanalitika, 2026);
• značajne razlike u podacima Porezne uprave (PU) i Ekonomskog instituta – PU zaključno s podacima za početak travnja izvještava o padu broja transakcija stanovima/apartmanima za manjih 13,2% koji vjerojatno postaje jednoznamenkast kada se iz statistike isključe transakcije nerezidenata kojih je u prošloj godini bilo za 2 500 manje nego 2024., dakle, pad postoji ali je manji od onoga iz Pregleda, pri čemu sama PU upozorava da podaci još nisu konačni jer oni broje samo predmete za koja su izdana porezna rješenja, a još nisu svi iz prošle godine obrađeni;
• velike prostorne varijacije: istovremeno postojanje županija s rastom (5) i padom broja transakcija (16) upućuje navažnost specifičnosti lokalnih tržišta nekretnina uz ulogu koju imaju zajednički makroekonomski faktori; lokalna tržišta mogu se nalaziti pod utjecajem ograničenja na strani ponude, spekulacija i poremećenih očekivanja prodavatelja;
• potpuni indeks priuštivosti nekretnina (IPN), koje se kupuju na kredit (Brkljača i Šonje, 2026), upućuje na blagi rast (nakon pada 2022.-2023.) i – gledano u dužem vremenskom razdoblju – ukazuje ne tako slabu priuštivost nekretnina: financijska priuštovost se kreće iznad dugoročnog prosjeka i nalazi se oko 46% iznad povijesnog minimuma 2007. koji je prethodio nekretninskoj krizi 2009.-2015.

Vaga čimbenika za i protiv hipoteze zasićenja nije jasno nagnuta u jednu ili drugu stranu, što je jednim dijelom uzrokovano teškom čitljivošću nepotpunih statistika. Ne možemo isključiti fazu kratkoročne cikličke korekcije tržišta, no s visokim stupnjem sigurnosti možemo isključiti strukturalnu krizu koja bi bila makar i nalik onoj otprije petnaestak godina, a najvjerojatnije je da je na djelu tek blago (i dobrodošlo) usporavanje s početkom strukturnih promjena, no ne i stagnacije tržišta.

Strukturne promjene i rast preferencija spram višestambenih zgrada

Na početno predstavljenim slikama treba uočiti da je pad korisne površine u izdanim građevinskim dozvolama u prvom tromjesečju 2026. najviše izražen kod zgrada s jednim stanom (obiteljske kuće). Izdane dozvole ove vrste su 2024.-2025. premašile vrhunac iz 2008.-2009. Pad je manji kod građevinskih dozvola za višestambene zgrade (2 i više stana), a dozvole za njih još uvijek se kreću ispod maksimuma prije velike recesije 2008./09.-2015. Usto, u tržišnom segmentu zgrada s 2 i više stanova u prošloj je godini došlo do izrazitog skoka korisne površine izdanih dozvola iznad dugoročnog trenda, pa smanjenje početkom ove godine može značiti da je samo došlo do kratkoročnog kolebanja u drugu stranu oko trenda. U segmentu višestambenih zgrada možda imamo svojevrsnu kratkoročnu korekciju nakon koje se može očekivati povratak bliže dugoročnom trendu, a razlog bi mogao ležati i u regulatornim kaskadama koje opisujemo u nastavku.

Međutim, iza kretanja dozvola za višestambene zgrade možda stoji promjena preferencija novih generacija koje se pomiču od tradicionalnih obiteljskih kuća spram višestambenih zgrada, za što postoji fundamentalna osnova. Na djelu bi mogao biti širi trend profesionalizacije gradnje i širenja svijesti o dugoročno većoj isplativosti (i manjim troškovima održavanja i režija) moderno građenih stanova, pa ako odumire logika „ne trebam ni arhitekta ni građevinara, sam sam naučio graditi gledajući Youtube“) moguće je da iza trenutačnih oscilacija stoji i fundamentalna promjena preferencija kupaca i opći gospodarski razvoj.

Regulatorni zastoj

Zadnje, ali ne i najmanje važno: na početku 2026. godine stupili su na snagu novi Zakon o gradnji i Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25). U dodatku na kraju teksta prikazane su glavne regulatorne izmjene. Razumno je pretpostaviti kako je potrebno određeno vrijeme da se investitori s jedne i administracija s druge strane prilagode novom regulatornom okviru, što će utjecati na pad broja korisnih kvadrata u izdanim građevinskim dozvolama u ovoj godini. Na nekim forumima sam primijetio da su neki projektanti komentirali da sustav eDozvola neko vrijeme i nije radio zbog prilagodbi softvera.

Što vi mislite, koji je glavni razlog? Ostavite komentar.

---

DODATAK: PREGLED ZAKONSKIH IZMJENA KOJE SU STUPILE NA SNAGU 1.1.2026.

(Pregled je sastavljen uz pomoć ChatGPT i čitatelj treba imati na umu da AI može pogriješiti)

Novi Zakon o gradnji (NN 155/25) stupio je na snagu 1. siječnja 2026. godine, donoseći ključne promjene u građevinski sektor. Glavni ciljevi su ubrzanje izdavanja građevinskih dozvola, potpuna digitalizacija kroz sustav eDozvola, obavezna primjena BIM tehnologije (Building Information Modeling) za veće projekte i stroži energetski standardi. [1, 2, 3, 4]

Ključne novosti i izmjene od 1. siječnja 2026.:

• Digitalizacija i brže dozvole: Potpuna digitalizacija postupaka preko sustava eDozvola te kraći rokovi za izdavanje dozvola.
• BIM modeliranje: Uvodi se obavezna primjena BIM-a, što omogućuje efikasnije projektiranje i kontrolu troškova.
• Energetska učinkovitost: Novi zakon, zajedno s Zakonom o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, donosi još strože standarde za energetski učinkovite zgrade.
• Prostorni planovi: Svi prostorni planovi moraju biti usklađeni s novim propisima, što utječe na pravila gradnje.
• Građevinska dozvola i provjera: Iako se očekuje brža procedura, zakonski okvir strože definira uvjete za početak građenja.

Konkretne operativne promjene i uvjeti uključuju:

• Provjera ranijeg nelegalnog građenja: Uvodi se obvezno utvrđivanje je li gradnja na čestici započela prije izdavanja same građevinske dozvole. Ako se utvrdi preuranjeni početak radova, investitor mora platiti posebnu kaznenu naknadu kako bi uopće mogao nastaviti proceduru.
• Potpuna elektronička prijava početka građenja: Prijava se podnosi isključivo digitalno preko sustava eDozvola. Prijava se zakonski smatra nevažećom (nepodnesenom) ako u trenutku slanja ne sadrži sve ugrađene certifikate, ugovore i glavni projekt u digitalnom formatu.
• Obvezno imenovanje i upis svih sudionika: Prije uvođenja u posao, investitor u sustavu mora pravno povezati ovlaštenog izvođača, glavnog projektanta te nadzornog inženjera. Više nije moguće prijaviti početak radova “pro forma” bez definiranih i licenciranih izvođača s predanim ugovorima.
• Usklađenost s ePlanovima: Lokacijski i tehnički uvjeti automatski se povlače iz sustava ePlanovi koji je izravno povezan s izdavanjem dozvola. Svako odstupanje od digitalnog prostornog plana trenutno blokira postupak prijave.
• Unaprijed definiran plan održavanja: Izvođač radova mora već u ranim fazama i prije same prijave završetka/uporabe osigurati cjeloviti ugrađeni plan i uvjete održavanja građevine, čime se odgovornost za kvalitetu i njezinu provjeru definira odmah na početku projekta

Novi Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25):

• Zabrana širenja građevinskih zona:Postjeća građevinska područja više se ne mogu širiti ako unutar njih postoje površine koje nisu opremljene osnovnom infrastrukturom (struja, voda, pristupni put). Lokalne samouprave moraju prvo komunalno opremiti i iskoristiti postojeće zone.
• Uvođenje modula ePlanovi:Svi prostorni planovi u državi moraju se izrađivati i donositi isključivo elektronički kroz standardizirani GIS editor sustava ePlanovi. Time se ukidaju neusklađeni lokalni formati i uvodi jedinstveni digitalni standard za cijelu Hrvatsku, izravno povezan sa sustavom
• Stroga regulacija mobilnih i kamp kućica:Mobilne kućice u kampovima unutar naselja ne smiju se postavljati unutar 25 metara od obalne crte, a izvan naselja granica je 100 metara od obale. Za njihovo postavljanje više nije dovoljna interna preraspodjela kampa, već je obvezna lokacijska dozvola. Postojeći kampovi imaju rok od pet godina za prilagodbu ovim uvjetima.
• Zabrana etažiranja turističkih objekata:Uvodi se gotovo potpuna zabrana etažiranja apartmana i turističkih građevina (pretvaranje u stanove) radi sprječavanja apartmanizacije stambenih četvrti. Iznimka su isključivo hoteli visoke kategorije.
• Urbana komasacija i priuštivo stanovanje:Zakon ponovno aktivira mehanizam urbane komasacije (spajanje i ponovna pravedna preraspodjela zemljišta) radi lakšeg rješavanja imovinsko-pravnih odnosa i gradnje infrastrukture. Također, svaka jedinica lokalne samouprave ima obvezu planiranja zona za priuštivo stanovanje u svojim prostornim planovima.
• Brži rokovi za Urbanističke planove uređenja (UPU):Ako investitor preda službeno pismo namjere za realizaciju projekta, jedinice lokalne samouprave imaju strogi rok od tri godine za donošenje ili izmjenu pripadajućeg urbanističkog plana