Građevinarstvo, nekretnine i pokazatelji priuštivosti stambenih objekata (br. 1)

Sadržaj:

1. Sažetak
2. Ponuda nekretnina
3. Glavni faktori potražnje
4. Cijene stambenih nekretnina i troškovi građenja
5. Priuštivost nekretnina
6. Prilozi

Sažetak

Hrvatsko tržište stambenih nekretnina posljednjih godina obilježeno je vrlo snažnom potražnjom i osjetnim rastom cijena nekretnina. No, to nužno ne znači da su stanovi danas „preskupi”, ili pak „nedostupniji nego ikad prije”. Potreban je sveobuhvatniji pogled koji će uzeti u obzir puno više čimbenika od samog rasta cijena nekretnina. Zbog toga smo pokrenuli publikaciju koja izlazi svaka tri mjeseca i prati šira kretanja na tržištu stambenih nekretnina i u građevinarstvu općenito. Prvi broj je u potpunosti posvećen tržištu stambenih nekretnina i pokazateljima priuštivosti istih, jer to je već neko vrijeme u fokusu ne samo javnosti, već sve više i politike.

Analiza u prvom dijelu prikazuje kretanje ponude stanova u Hrvatskoj, zatim glavne čimbenike potražnje, potom odnos cijena nekretnina i troškova građenja, te na kraju različite pokazatelje priuštivosti stambenih objekata. Priuštivost stambenih objekata ne promatra se samo kroz odnos cijena i plaća, nego i kroz utjecaj kamatnih stopa na stambene kredite, čime se dobiva realnija slika o stvarnom teretu kupnje nekretnine.

Prvi zaključak analize jest da se ponuda stanova u Hrvatskoj oporavlja, ali i dalje nije dostatna. Uz to je izrazito neujednačeno raspoređena u prostoru. Nakon snažnog pada stanogradnje poslije Velike financijske krize te prateće višegodišnje stagnacije građevinskog sektora, posljednjih godina bilježi se rast broja završenih stanova, ali i izdanih građevinskih dozvola što upućuje na nastavak uzlaznog trenda. Ipak, navedeni rast ponude nije ravnomjeran: dok neke priobalne županije, osobito Zadarska i Istarska, grade znatno više nego u prethodnom ciklusu, Zagreb i dalje zaostaje za razinama iz razdoblja prije krize 2009. Analiza pokazuje da problem nije samo u ukupnoj količini gradnje, nego i u tome što se nedovoljno gradi upravo ondje gdje je pritisak potražnje najveći.

Druga ključna poruka odnosi se na potražnju koja je u Hrvatskoj i dalje vrlo snažna i proizlazi iz više međusobno povezanih čimbenika. Analiza pokazuje da rast zaposlenosti, snažan nominalni i realni rast plaća te povoljniji uvjeti kreditiranja stvaraju široku bazu kupaca. Danas postoji znatno veći broj kućanstava koja mogu razmišljati o kupnji nekretnine u odnosu na stanje pred desetak godina. Tome treba dodati i rekordno visoku štednju kućanstava u bankama, pri čemu je veliki dio te štednje na a vista računima, dostupan za brzo preusmjeravanje u druge oblike imovine. U okolnostima povišene inflacije i vrlo niskih kamata na depozite, nekretnine su se za dio građana nametnule kao prirodan oblik očuvanja vrijednosti štednje. Stoga ne treba iznenaditi podatak HNB-a da se udio kupaca koji stanove kupuju „gotovinom“ (bez kreditnog zaduženja) već godinama kreće između 60 i 70 posto.

Pad kamatnih stopa tijekom proteklog desetljeća bitno je povećao kreditnu sposobnost građana. Uz isti mjesečni anuitet danas se može podići znatno veći kredit nego u razdoblju kada su kamatne stope bile osjetno više. Niže kamatne stope izravno su povećale kupovnu moć kućanstava. Istraživanja su pokazala kako su državne subvencije dodatno poticale potražnju i posredno pridonijele rastu cijena nekretnina. Sličan učinak na rast, iako regionalno koncentriran, imala je i pojačana potražnja stranih kupaca, osobito na najatraktivnijim lokacijama na obali.

Rast cijena u ovom ciklusu bio je snažan, ali i posve objašnjiv kada se promotri širi kontekst. Naime, rast cijena nekretnina nije bio samo posljedica visoke potražnje, nego i sve viših troškova gradnje. U analizi se pokazuje da su troškovi građenja i dobit izvođača radova usko povezani s kretanjem cijena novogradnje. Rast plaća u građevinarstvu i skuplji građevinski materijal snažno su pogurali troškove izgradnje, dok udio troškova građenja u ukupnoj cijeni novoga stana ostaje relativno stabilan. Usporedba s drugim zemljama Europske unije dodatno potvrđuje da Hrvatska po rastu cijena u posljednjih nekoliko godina jest među vodećim zemljama, ali nije outlier kada se promatra dulje vremensko razdoblje i promjene makroekonomskih fundamenata.

Najvažniji analitički doprinos nalazi se u poglavlju o priuštivosti nekretnina. Osim jednostavnijih pokazatelja, poput broja mjesečnih ili godišnjih plaća potrebnih za kupnju stana, konstruiran je i Indeks priuštivosti nekretnina (IPN) koji u izračun uključuje cijene stanova, neto plaće i kamatne stope na stambene kredite. IPN omogućuje realnije sagledavanje položaja prosječnog kupca koji nekretninu kupuje na kredit. Nakon snažnog pogoršanja u razdoblju prije 2009., priuštivost je potom gotovo čitavo desetljeće kontinuirano rasla, a prema IPN-u najpovoljnije razdoblje kupnje bilo je od 2017. do 2021. Potom dolazi do izraženog dvogodišnjeg pogoršanja priuštivosti zbog ubrzanog rasta cijena stambenih nekretnina i istovremenog rasta kamatnih stopa (koje rast plaća nije uspijevao pratiti), a od 2023. ponovno vidimo blagi uzlazni trend povećanja priuštivosti nekretnina.

Završna poruka glasi da je hrvatsko tržište stambenih nekretnina i dalje obilježeno strukturnim manjkom ponude nekretnina, stoga dugoročno rješenje ne leži u dodatnom poticanju potražnje, nego u većoj, bržoj i prostorno uravnoteženijoj izgradnji stanova. Pokazujemo i to da prognostički signal izdanih građevinskih dozvola ukazuje na očekivano povećanje broja stanova koji će uskoro stići na tržište.

Ponuda nekretnina

Tržište stambenih nekretnina u posljednjih 25 godina prošlo je kroz tri izražena ciklusa. Faza ekspanzije početkom 2000-tih kulminirala je 2007. godine. Te i naredne 2008. godine u Hrvatskoj se prosječno gradilo preko 25 tisuća stanova godišnje. Izbijanje Velike svjetske financijske krize krajem 2007., koja se svom silinom reflektirala na hrvatskog gospodarstvo tek od 2009., označilo je početak dugogodišnje recesije u Hrvatskoj, koja se pak najviše očitovala upravo na građevinarstvu. Na slici 1. vidimo da je broj završenih stanova u Hrvatskoj od 2007. do 2014. pao za nevjerojatnih 70 posto: s 25.609 završenih stanova u 2007. na samo 7.805 stanova 2014. godine. Iako je hrvatsko gospodarstvo započelo s novom fazom rasta 2015., to nije bio slučaj i sa stambenom gradnjom: u Hrvatskoj se pune tri godine, od 2014. do 2016., u prosjeku gradilo manje od 8 tisuća stanova godišnje. Tek od 2017. započinje faza oporavka stanogradnje, koja pak traje do danas. U 2024. godini (posljednja godina za koju imamo službene podatke o završenim stanovima) ukupno je izgrađeno 16.654 stana, što je i dalje za 35 posto manje u odnosu na rekordne razine iz 2007.-2008.

Slika 1.

Iako je u 2024. izgrađeno tek 0,6 posto više stanova nego u prethodnoj godini, to ne znači da je uzlazni trend u stanogradnji završen. Dapače, podaci o broju izdanih građevinskih dozvola objavljuju se ažurno, pa na tom temelju možemo procijeniti koliko će se stanova izgraditi u narednih godinu do dvije dana. Kao što možemo vidjeti na slici 2, broj izdanih građevinskih dozvola vrlo je usko koreliran s brojem završenih stanova, odnosno većina stanova za koje se izdaju dozvole u konačnici se i izgrade (najčešće u roku od 12 do 24 mjeseca).

Slika 2.

Uz pretpostavku da je broj završenih stanova u 2025. porastao za sličan postotak kao što je porastao broj izdanih građevinskih dozvola za prethodnu godinu (broj izdanih dozvola u 2024. porastao je za 8,5% u odnosu 2023.), dolazimo do podatka kako je u 2025. vjerojatno završeno nešto preko 18 tisuća stanova. Na isti način možemo procijeniti i broj stanova koji će biti završeni u 2026.: u ovoj godini bi tako broj završenih stanova mogao iznositi preko 19.300. U svakom slučaju za sada nema govora o završetku aktualne uzlazne faze stanogradnje jer bi se u 2026. trebao izgraditi / dovršiti najveći broj stanova od daleke 2008. godine.

Slika 3.

Na slici 4 prikazani su i stanovi za koje su izdane građevinske dozvole prema vrsti odnosno veličini stambenih zgrada. U odnosu na 2015., kada je izdano najmanje dozvola, prošle je godine izdano 251 posto više građevinskih dozvola za gradnju stanova u zgradama s 1 stanom (kuće), 203 posto više stanova u zgradama s 2 stana, te 373 posto više dozvola za stanove u zgradama s 3 i više stanova.

Slika 4.

Prikazani porast ne znači da se svuda u Hrvatskoj jednako gradi. Pogledajmo gdje se u 2024. izgradilo najviše stanova: slika 5 otkriva da se, očekivano, najviše stanova završilo u glavnom gradu. U Gradu Zagrebu su se tako izgradila 3.934 stana; na drugom je mjestu, pomalo iznenađujuće, Zadarska županija s 2.578 izgrađenih stanova; na treće mjesto smjestila se Splitsko-dalmatinska županija s 2.196 stanova; na četvrtom je mjestu Istarska županija s 2.004 stana, a još se jedino u Zagrebačkoj županiji u 2024. izgradilo preko tisuću stanova (1.342). Na sedmom je mjestu Primorsko-goranska županija s 932 novoizgrađena stana, na osmom Osječko-baranjska s 567 stanova, dok stanogradnja u svim drugim županijama praktički „nije vrijedna spomena“. Apsolutni negativni rekorderi su Virovitičko-podravska i Požeško-slavonska županija gdje se u 2024. izgradilo jedva 70-ak stanova.

Slika 5.

Još zanimljiviji su višegodišnji trendovi. Slike 6 i 7 pokazuju kretanje broja izgrađenih stanova od 2002. godine u županijama koje su građevinski najaktivnije. Na slici 6 vidimo kako se u Gradu Zagrebu iznimno malo gradi u odnosu na vrhunce postignute u prethodnom ciklusu, a sudeći prema broju izdanih građevinskih dozvola u posljednje dvije godine, situacija po pitanju povećanja ponude neće se tako brzo promijeniti. Odatle možemo zaključiti da se zagrebačko tržište nalazi pod stalnim pritiskom nedostatka ponude. Na istoj slici je prikazan i broj izgrađenih stanova u Zagrebačkoj županiji kako bismo vidjeli da, iako su toj županiji trendovi bolji, pad izgradnje u glavnom gradu ne može biti objašnjen rastom gradnje u okolici.

Slika 6.

Što se tiče gradnje u priobalnim županijama, trendovi su nešto bolji, no i dalje značajno različiti od županije do županije. Apsolutni rekorder je zadarska županija u kojoj se gradi dvostruko više stanova nego na vrhuncu prethodnog ciklusa. Sudeći prema broju izdanih građevinskih dozvola koje obaraju nove rekorde trend rasta će se nastaviti i narednih godina. Jedina županija koja je također prebacila prijašnje vrhunce je istarska, dok je sljedeća najbolja splitsko-dalmatinska županija u kojoj se 2024. izgradilo 20% manje stanova nego 2007. godine. U prilogu na kraju dokumenta prikazani su tablični podaci za sve županije (Tablica 2. prikazuje završene stanove, a Tablica 3. broj stanova za koje su izdane građevinske dozvole).

Slika 7.

Glavni faktori potražnje

Iako su demografska kretanja u dugom roku jedan od najvažnijih čimbenika potražnje za stambenim nekretninama (nepovoljni demografski trendovi kojima svjedočimo ne pogoduju dugoročnom rastu cijena nekretnina), u kratkom i srednjem roku ipak su važniji neki drugi faktori (čimbenici potražnje), a to su:

1. Rast zaposlenosti
2. Rast plaća
3. Štednja kućanstava u bankama i kamatne stope
4. Dostupnost kredita i kamatne stope na stambene kredite
5. Državne subvencije
6. Potražnja stranih državljana

U posljednjih desetak godina, hrvatsko tržište rada stubokom se promijenilo. Osim što se stopa nezaposlenosti smanjila s visokih dvoznamenkastih postotaka na trenutačnih 4-5 posto, danas u Hrvatskoj radi i rekordan broj ljudi. Oko polovice porasta koji različiti izvori procjenjuju na oko 250 tisuća više zaposlenih u proteklih deset godina, čine radnici iz trećih zemalja. Za njih pretpostavljamo da su u RH na privremenom radu i uglavnom nisu kupci nekretnina (no svejedno utječu na tržište, prvenstveno kroz tržište najma koje pak kroz rast cijena najamnina neizravno utječe i na cijene i potražnju za stambenim nekretninama). Takav rast broja zaposlenih, čak i kada isključimo strane radnike, rezultira desetinama tisuća novih potencijalnih kupaca nekretnina. Ovdje bismo mogli dodati i potražnju povratnika, hrvatskih državljana koji su emigrirali u bogatije zemlje EU u zadnjem iseljeničkom valu, a koji se zadnjih godina u sve većem broju vraćaju u Hrvatsku.

Slika 8.

Uz sam rast broja zaposlenih, rast plaća je vjerojatno najznačajniji faktor potražnje za stambenim nekretninama. Prosječna plaća zaposlenih u Hrvatskoj u zadnjih se 10 godina više nego udvostručila (u nominalnim terminima), dok je realni rast (nominalni rast korigiran za stopu inflacije) iznosio i dalje visokih 50 posto. Na slici 9 prikazan je rast nominalnih i realnih prosječnih neto plaća, no praktički istu sliku bismo dobili i da smo prikazali kretanje medijalne neto plaće. Naime, rast plaća u Hrvatskoj bio je vrlo ujednačen na svim razinama, a plaće u nižim decilima ne da nisu zaostajale u dinamici, već su rasle i nešto brže od plaća u višim decilima.

Slika 9.

Treći faktor potražnje je štednja kućanstava u bankama. Ona je na kraju siječnja 2026. iznosila 42,1 milijardu eura. To je gotovo dvostruko veći iznos u odnosu na stanje s kraja 2010. godine. Ono što je još zanimljivije je promjena koja je nastupila što se tiče udjela oročenih depozita u ukupnim depozitima. Sve do početka 2015. udio oročenih depozita u ukupnim depozitima iznosio je stabilnih oko 80 posto; nakon toga kreće pad (vjerojatno uzrokovan sve nižim kamatnim stopama na oročenja) te danas udio oročenih depozita iznosi svega 24 posto od ukupnih depozita kućanstava. Prekonoćni depoziti (a vista) porasli su za nevjerojatnih 602 posto od 2010., na gotovo 32 milijarde eura, dok su oročeni depoziti pali za 39 posto, na malo iznad 10 milijardi eura. U svakom slučaju, ukupna štednja građana u bankama kontinuirano raste – samo u zadnjih godinu dana porasla je za 6,5% ili 2,5 milijardi eura – i to isključivo na a vista (transakcijskim) računima na kojima su kamatne stope blizu nula posto. Drugim riječima, tri četvrtine ukupnih depozita građana (32 milijarde eura) nije vezano nikakvim oročenjem što znači da građani u svakom trenutku mogu te novce negdje uložiti ako im se učini dobra prilika. To se vrlo vjerojatno i događa, jer veliki broj stambenih nekretnina posljednjih se godina kupuje „gotovinom“ (bez kreditnog zaduženja) što sugerira da dio bolje stojećih građana višak ušteđevine plasiraju u kupnju nekretnina. Prema podacima HNB-a, svega oko 30 posto stambenih nekretnina kupuje se na kredit[1]. Povišena inflacija, koja traje od 2021., obezvrjeđuje kupovnu moć depozita u bankama i stoga ne iznenađuje što dio građana preusmjerava ušteđevinu u druge oblike imovine (a Hrvati tradicionalno najviše preferiraju nekretnine). Zasad ne vidimo bitnu promjenu ovog trenda.

Slika 10.

Kod građana koji stanove kupuju na kredit, visina kamatne stope značajno utječe na veličinu (iznos) kredita. Kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj značajno su pale u zadnjih deset godina. Dok su se u godinama do kraja 2015. kretale uglavnom između 5 i 6 posto, danas se kamatne stope na nove kredite kreću oko 3 posto. Štoviše, u razdoblju od sredine 2021. do sredine 2022. kamatne stope na nove stambene kredite bile su i ispod 2,5%, što je iznimno niska razina. Prema podacima ECB-a, hrvatski građani trenutačno plaćaju jedne od najnižih kamatnih stopa na stambene kredite u EU, odnosno Hrvati danas mogu dignuti povoljniji stambeni kredit od primjerice Nijemaca, Talijana, Austrijanaca itd. Kao što vidimo na slici 11, do 2022. godine to se nije moglo ni zamisliti jer su stambeni krediti u hrvatskim bankama bili 2 do 3 postotna boda skuplji nego u prosjeku europodručja. Trenutačna situacija (podatak za veljaču) je takva da hrvatske banke nude nove stambene kredite s prosječnim fiksnim kamatnim stopama oko 3,07 posto (nominalna stopa), dok je prosjek europodručja 3,26 posto, a u primjerice Njemačkoj 3,82 posto.

Slika 11.

Da bismo bolje dočarali utjecaj koji kamatne stope imaju na kupovnu moć odnosno iznos stambenih kredita, pogledajmo sljedeći primjer i priloženu tablicu. Recimo da neka mlada obitelj, s obzirom na prihode, može plaćati mjesečni anuitet za stambeni kredit u iznosu od 700 eura. Uz kamatnu stopu od 6% i rok od 20 godina, iznos kredita koji mogu dignuti iznosi 97.707 eura. Ako kamatna stopa padne na 5%, iznos kredita koji tada mogu dignuti penje se na preko 106 tisuća eura ili oko 9 posto više. Uz kamatnu stopu od 4%, iznos kredita prelazi 115 tisuća eura, a uz kamatnu stopu od 3%, koliko trenutačno prosječno iznosi za nove kredite, iznos kredita penje se na preko 126 tisuća eura.

Dakle, uz isti mjesečni anuitet i rok od 20 godina, pad kamatne stope sa 6 na 3 posto (koji se u Hrvatskoj dogodio od 2012. do 2019.), povećao je kupovnu moć onih kojih kupuju na kredit za gotovo 30 posto. Još je veća razlika ako se diže kredit na 30 godina: uz mjesečni anuitet od 700 eura, iznos kredita koji možemo dignuti uz kamatnu stopu od 6% iznosi 116,7 tisuća eura, a uz kamatnu stopu od 3%, gotovo 50 tisuća eura više! Drugim riječima, pad kamatne stope sa 6 na 3 posto povećao je kupovnu moć građana za preko 42 posto ako se stambeni kredit diže na 30 godina. To je razlog zašto se u obzir treba uzimati i kamatna stopa na stambene kredite kada govorimo o priuštivosti nekretnina.

Tablica 1.

Izvor: autori na temelju kreditnog kalkulatora

Niske kamatne stope, rast plaća, rast zaposlenosti te državni program subvencioniranja stambenih kredita (o čemu će više riječi biti dalje u tekstu) uzrokovali su značajan rast potražnje za novim stambenim kreditima. To možemo vidjeti na slici 12. Tijekom 2016. i 2017. godine prosječni mjesečni iznosi novih stambenih kredita kretali su se između 40 i 50 milijuna eura, da bi do 2022. narasli na preko 200 milijuna eura u prosjeku (ove povremene izboje odnosno nagle skokove vjerojatno možemo pripisati državnom programu subvencioniranja koji je trajao od 2017. do 2023.). Kada je regulator (HNB) sredinom prošle godine odlučio preventivno zaoštriti uvjete[2] kreditiranja, vidjeli smo golemi skok novoodobrenih stambenih kredita prije stupanja novih uvjeta na snagu. No, unatoč strožim uvjetima, posljednjih nekoliko mjeseci prosječni mjesečni iznosi novih stambenih kredita kreću se oko 300 milijuna eura. Stoga je još uvijek otvoreno pitanje koliko su HNB-ove mjere polučile uspjeha u smislu „hlađenja“ tržišta stambenih kredita.

Slika 12.

Zanimljivo je pogledati i kako se kretalo stanje (ukupan iznos) stambenih kredita u zadnjih 15-ak godina. Nakon iskustva dugogodišnje recesije, razdoblja pada vrijednosti nekretnina te slučaja s kreditima u švicarskim francima, Hrvati su dugi niz godina bili vrlo oprezni s novim kreditnim zaduženjima. Stanje stambenih kredita gotovo čitavo desetljeće 2010.-2020. nije se promijenilo, odnosno bilo je čak i u blagom padu. Tek od kraja 2018., kada su hrvatski građani imali oko 7 milijardi eura stambenih kredita, počinje blagi rast stanja stambenih kredita (tada su kamatne stope pale na oko 3% kao što smo vidjeli na slici 10). Posljednjih nekoliko godina vidimo znatno ubrzanje rasta ukupnih stambenih kredita, pa su isti krajem siječnja dosegli iznos od gotovo 14 milijardi eura. U nominalnim iznosima, zaduženost hrvatskih građana po pitanju stambenih kredita u posljednjih se 8 godina udvostručila, no ne zaboravimo kako govorimo o razdoblju koje je obilježeno izrazitim rastom prosječne plaće i BDP-a.

Slika 13.

Kao peti faktor potražnje za stambenim nekretnina detektirali smo državne subvencije. Naime, istraživanje Hrvatske narodne banke pokazalo je da je program subvencioniranja stambenih kredita, uveden 2017. godine, također pridonio rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj, posebno u regijama s aktivnijim tržištem stanova. Analiza pokazuje da su subvencije poremetile uobičajenu dinamiku tržišta koncentrirajući transakcije u kratko razdoblje prijave, što je stvorilo pritisak na cijene. Zaključak rada je da subvencije nisu samo dijelu građana olakšale pristup kreditima, već su istodobno djelovale pro ciklički – dodatno su potaknule rast cijena nekretnina. Tako se dio koristi od subvencija kroz više prodajne cijene stanova na kraju prelio u džepove prodavatelja. Srećom, država je odustala od ovog programa pa je zadnji krug prijava za subvencionirane kredite završen u 2023. godini. Za očekivati je da aktualni državni poticaji za kupnju prve nekretnine, poput povrata plaćenog poreza na promet nekretnina ili povrat 50% PDV-a pri kupnji prve stambene nekretnine, ipak rade distorzije na tržištu u manjoj mjeri.

---

Kada se od idućeg broja ova publikacija nađe iza zida za pretplatnike, pretplatnici će imati pravo uvida u sve izvorne podatke (Excel download)

---

Još jedan bitan faktor koji utječe na cijene nekretnina je potražnja stranih državljana. Naime, prema podacima Porezne uprave, u godinama nakon pandemije broj stranih državljana koji su kupili nekretnine u Hrvatskoj snažno je porastao, s oko 7 tisuća u 2019. na preko 13 tisuća u 2022. godini. Iskazano kao udjel u ukupnim transakcijama, udio stranih kupaca porastao je s prosječnih ispod 7 posto prije korona-krize, na oko 9-10 posto u 2022. i 2023. Udjel od 10 posto u ukupnim kupoprodajnim transakcijama možda se ne čini naročito visokim, no valja znati još dvije činjenice: 1) stranci u prosjeku kupuju skuplje nekretnine, pa je tako njihov udio u vrijednosti transakcija išao i do 20 posto prema podacima HNB-a, 2) velika većina transakcija nerezidenata koncentrirana je na obali, stoga je prema izjavama nekih većih agencija za nekretnine udio stranih kupaca na pojedinim lokacijama dosezao i preko trećine ukupnog broja kupoprodaja. U svakom slučaju, i potražnja stranaca dala je svoj obol rastu cijena nekretnina, naročito u priobalju. U međuvremenu je interes stranaca za kupnjom nekretnina, kao što je prikazano na slici 14, u posljednjih nekoliko godina ipak splasnuo (2022. je bila rekordna). No i dalje je njihov broj, kao i udio u ukupnim transakcijama, veći nego prije korona-krize.

Slika 14.

Napomena: Porezna uprava naglašava kako navedeni pregled ne sadrži podatke o ukupnoj kupoprodaji nekretnina, već isključivo o kupoprodaji za koje je Porezna uprava provela postupak utvrđivanja porezne osnovice. Još uvijek traje postupak ažuriranja podataka o kupoprodajama, te su podaci podložni promjenama i ne smatraju se konačnim. 

Cijene stambenih nekretnina i troškovi građenja

U drugom polugodištu 2025. prosječna cijena prodanih novih stanova na razini cijele RH iznosila je 2.885 EUR po metru četvornom (promatrano bez POS-a)[3]. Međutim, prosječna cijena u Zagrebu iznosila je osjetno viših 3.436 EUR, a u ostatku Hrvatske nižih 2.649 EUR. Kao što vidimo na slici 15, cijene prodanih novih stanova stagnirale su ili bile u blago silaznom trendu sve do 2016. godine nakon čega su počele rasti prvo umjerenim tempom (do 2021.), a posljednjih nekoliko godina i prilično snažno.

Slika 15.

Na slici 16 prikazan je indeks cijena stambenih nekretnina, koji uključuje cijene i novih i starih nekretnina. Ova podjela je korisna jer izdvaja i nekretnine na obali, pa imamo kategorije Grad Zagreb, Jadran i Ostalo. Uočavamo kako je nakon višegodišnjeg pada cijena koji je trajao od 2008. do 2016., od 2017. započeo novi ciklus rasta. Nije bio ravnomjeran: najbrže su rasle cijene u Zagrebu, zatim na Jadranu, a najsporiji oporavak je bio u ostatku Hrvatske. Međutim, zadnjih godina ubrzao je rast cijena nekretnina i u kategoriji Ostalo. Njihov relativni porast (promatrano u odnosu na 2015.) sada je ipak nadmašio rast cijena stambenih nekretnina na Jadranu. Zanimljivo je i da su cijene postojećih stambenih objekata rasle brže od cijena novogradnje. U zadnjih deset godina (od 2015 Q4 do 2025 Q4) cijene novih objekata porasle su za 93 posto, dok su cijene postojećih stambenih objekata porasle za čak 147 posto. Glavni razlog se vjerojatno krije u tome što nove objekte grade poduzetnici koji zbog financijske poluge ne mogu dugo čekati prodaju, dok je među prodavateljima postojećih nekretnina vrlo mali broj onih koji su u žurbi s prodajom.

Slika 16.

Osim samog efekta potražnje, čiji su čimbenici objašnjeni u prethodnom dijelu, na rast cijena nekretnina u većoj su mjeri utjecali sami troškovi građenja. Na sljedećoj slici prikazan je indeks plaća u građevinarstvu u zadnjih 25 godina. Nakon višegodišnje stagnacije u razdoblju 2008.-2016., plaće u građevinarstvu počele su ponovno rasti od 2017., da bi u zadnje 4 godine „eksplodirale“. Plaće u građevinarstvu porasle su za oko 70 posto samo u zadnje 4 godine.

Slika 17.

S druge strane, troškovi građevnog materijala ipak su osjetno manje porasli. Na slici 18. vidimo kako su troškovi građevnog materijala[4] porasli za oko 30 posto u zadnje 4 godine (navedenim indeksom nisu obuhvaćene cijene opreme, mehanizacije i drugi elementi iz strukture cijena građevinskih radova).

Slika 18.

U konačnici, na slici 19 prikazano je usporedno kretanje prosječnih cijena prodanih stanova te troškova građenja i dobiti izvođača radova. Vidimo kako su troškovi građenja usko vezani uz cijenu novogradnje, iako od 2023. primjećujemo i nešto brži rast cijena novogradnje od troškova građenja. Prema metodologiji DZS-a, u troškove građenja uključuju se svi radovi koji su neposredno povezani s izvedbom zgrade, odnosno rušenje postojećih građevina, čišćenje gradilišta, zemljani radovi, podizanje zgrade, izvedba i pokrivanje krovne konstrukcije, instalacijski radovi te završni radovi na zgradi i stanovima, a u tu se stavku uključuje i dobit izvođača radova. U troškove građenja, međutim, ne ulaze troškovi građevinskog zemljišta, ostali troškovi kao što su pribavljanje odobrenja za građenje, projektiranje, premjeravanje zemljišta, stručni nadzor, različite pristojbe i porezi, osiguranja, kamate na kredit, PDV te troškovi i dobit poslovnog subjekta koji je naručio gradnju radi daljnje prodaje na tržištu.

Slika 19.

* S obzirom na to da DZS podatke objavljuje podatke samo na polugodišnjoj osnovi, interpolirane cijene prodanih novih stanova po tromjesečjima dobivene su PCHIP interpolacijom između polugodišnjih opažanja. Nakon interpolacije svako polugodište je aditivno prilagođeno tako da vrijedi točno: (Q1+Q2)/2 = H1 i (Q3+Q4)/2 = H2. Time se zadržava glatkoća PCHIP metode, ali i potpuna usklađenost s izvornim polugodišnjim prosjecima.

Udio troškova građenja i dobiti izvođača radova u ukupnoj cijeni novogradnje stabilno se kreće oko 60 posto (u zadnjih 15 godina kretao se između 57 i 63 posto). Drugim riječima, u preostalih 40-ak posto cijene novogradnje, uz ostale manje troškove, spadaju i troškovi građevinskog zemljišta, PDV-a te dobit developera. Na sljedećoj slici prikazana je upravo ova razlika između cijene novogradnje i troškova i dobiti izvođača radova. Iako je u nominalnim terminima ovaj iznos porastao na gotovo 1.200 eura po metru četvornom s prosječnih oko 600 eura koliko je iznosio do 2018. godine, promatrano kao udio u cijeni novogradnje porasta praktički nije bilo. Drugim riječima, uzrok rasta cijena novogradnje u najvećoj se mjeri može objasniti rastom troškova građenja, a dobit developera ionako ne predstavlja veliki udio u konačnoj cijeni novogradnje.

Slika 20.

Visoki rast cijena stambenih nekretnina nije specifičnost samo Hrvatske. Usporedba rasta cijena među državama članicama EU, i to kroz različita razdoblja, otkriva više informacija i oslikava širi kontekst u kojem se rast cijena događa. Primjerice, ako pogledamo razdoblje unazad godinu dana (do 2025-Q4), Hrvatska se s 16,1% rasta smjestila na 3. mjesto poretka među EU zemljama (viši rast je bio u Mađarskoj i Portugalu). Ako pogledamo razdoblje unazad 3 godine, Hrvatska se s 39,9% rasta smjestila na 4. mjesto među EU zemljama (viši rast je bio u Mađarskoj, Portugalu i Bugarskoj). Pogled unazad 5 godina, prikazan na slici 20, otkriva da se sa 79,0% rasta Hrvatska također smjestila na 4. mjesto poretka. Tako visok položaj na ljestvici ne iznenađuje ako znamo da je u svim ovim razdobljima Hrvatska bilježila jedne od najvećih stopa rasta BDP-a (Hrvatska se najbrže od svih EU zemljama oporavila od pandemije), jedan od najvećih porasta zaposlenosti, plaća itd., a sve su to odrednice koje u velikoj mjeri determiniraju potražnju za nekretninama.

Slika 21.

Međutim, što dalje gledamo unazad, hrvatski položaj na ljestvici pada sve niže. Tako je rast cijena stambenih nekretnina u zadnjih 10 godina u Hrvatskoj bio 6. najviši u EU, a u zadnjih 15 godina tek 9. najviši. Dok je u Hrvatskoj od 2010. godine rast iznosio 117 posto, u Mađarskoj je iznosio golemih 325 posto, u baltičkim zemljama od 169 do 248 posto, u Češkoj 167 posto, u Portugalu 164 posto itd. Dakle, iako je rast cijena nekretnina u Hrvatskoj u zadnjih nekoliko godina bio jedan od najvećih u EU (ali ne i najveći), kada u obzir uzmemo nešto dulje razdoblje vidimo kako je u većem broju zemalja rast cijena stambenih nekretnina bio veći nego u Hrvatskoj. Stoga dio hrvatskog rasta u zadnjih nekoliko godina predstavlja naknadno „hvatanje“ zaostatka iz ranijih godina, koje je pojačano ranije spomenutom nedostatnom gradnjom.

Slika 22.

Priuštivost nekretnina

Kada govorimo o dostupnosti ili priuštivosti nekretnina, postoji više načina na koje istu možemo mjeriti. Jedan od najjednostavnijih načina je usporediti koliko je prosječnih mjesečnih neto plaća bilo potrebno izdvojiti za kupnju jednog četvornog metra novoga stana. Na slici 22 prikazani su upravo ti izračuni za zadnjih 25 godina. Početkom milenija bilo je potrebno izdvojiti 2,6 mjesečnih neto plaća za kupiti 1 m² novog stana, baš kao i 2008. godine. Najpovoljniji omjer prosječnih plaća i cijena novogradnje bio je 2017. godine kada je trebalo izdvojiti 1,9 prosječnih neto plaća za kupiti 1 m² novogradnje. U 2025. bilo je potrebno izdvojiti dvije hrvatske prosječne neto plaće za kupnju 1 m² novoga stana.

Slika 23.

Isto možemo prikazati i na drugi način: koliko je prosječnih godišnjih plaća potrebno za kupiti 70 četvornih metara novoga stana? Na slici 24 vidimo kako je 2000. godine bilo potrebno preko 15 prosječnih godišnjih plaća za kupiti novogradnju od 70 kvadrata, a sličan je omjer bio i na vrhuncu prijašnjeg ciklusa 2007. i 2008. godine. Najmanje prosječnih godišnjih plaća za kupiti stan trebalo je izdvojiti 2017. godine: 10,8. Zadnje dvije godine (2024. i 2025.) trebalo je izdvojiti 11,4 godišnjih plaća novogradnju od 70 kvadrata, što je ispod dugogodišnjeg prosjeka (2000.-2025.) koji iznosi 12,6 godišnjih plaća.

Slika 24.

Osim puke usporedbe neto plaća s cijenama novih stanova, Eurostat izračunava i sofisticiraniji pokazatelj priuštivosti nekretnina, tzv. omjer cijena stambenih nekretnina i dohotka (House price-to-income ratio). Glavna razlika je u tome što se umjesto plaća uzima šira mjera dohotka, jer uz novac koji kućanstva imaju na raspolaganju pokazatelj uključuje i vrijednost socijalnih transfera.

Slika 25.

*Standardizirani omjer cijena nekretnina i dohotka (House price-to-income ratio) definira se kao omjer trenutačnog omjera cijena i dohotka u odnosu na omjer koji je vladao u 2015. godini. Ako je taj omjer jednak 100, to znači da je trenutačni omjer cijena kuća i dohotka jednak omjeru koji je vladao u 2015. Dohodak se izračunava kao prilagođeni bruto raspoloživi dohodak kućanstava (B7G) po glavi stanovnika.

Na gornjoj slici primjećujemo kako je omjer cijena stambenih nekretnina i dohotka u Hrvatskoj u 2024. (posljednji dostupni podatak) iznosio 98,4, što znači da su dohodci građana od 2015. rasli sličnim odnosno nešto bržim tempom od rasta cijena nekretnina. U odnosu pak na razdoblje od 2006. do 2008., dohodci su rasli osjetno brže od cijena stambenih nekretnina. Spomenuti omjer je bio najniži u razdoblju od 2016. do 2018., što znači da su cijene nekretnina u odnosu na dohotke tada bile najpovoljnije.

Na sljedećoj slici je isti omjer, ali prikazan kao godišnja postotna promjena. Prikaz služi identifikaciji godina u kojima su dohoci građana rasli značajno drugačijom brzinom od rasta cijena nekretnina. Narančasti ili negativni stupići predstavljaju godine u kojima je „nazivnik“ (dohodci) rastao brže od „brojnika“ (cijena stambenih nekretnina), dok crni stupići predstavljaju godine u kojima su cijene nekretnina rasle brže od dohodaka. Na slici primjećujemo dva izražena „klastera“ odnosno višegodišnja razdoblja kada su: 1) cijene nekretnina rasle brže od dohodaka (2004.-2007.), te 2) čitavo desetljeće kada su dohoci rasli brže od cijena nekretnina (2008.-2018.). Od 2019. do 2024. imali smo 3 godine kada su cijene nekretnina rasle brže od dohodaka, te 3 godine kada su dohodci rasli brže od cijena nekretnina. Mogli bismo reći kako od 2017. do danas cijene stambenih nekretnina i dohodci građana vode „mrtvu trku“.

Slika 26.

Priuštivost nekretnina ne zavisi samo o cijenama i dohocima nego i o trošku kapitala. Naime, kamatna stopa i drugi uvjeti stambenog kreditiranja od velike su važnosti za ljude, osobito mlade, koji u pravilu kupuju nekretninu za stanovanje na kredit. Zbog toga smo konstruirali pokazatelj cjenovne priuštivosti nekretnina koji je dovoljno reprezentativan i metodološki jasan da posluži kao referentan okvir za raspravu o priuštivosti nekretnina kroz godine. Nazvali smo ga Indeks priuštivosti nekretnina (IPN).

Indeks priuštivosti nekretnina koje se kupuju na kredit pokazuje koliko je prosječnom građaninu, uz prosječnu plaću, lako ili teško kupiti nekretninu na kredit u određenom trenutku. Za razliku od jednostavnih usporedbi cijena stanova i plaća, ovaj pokazatelj uzima u obzir i kamatne stope, pa zbog toga bolje pokazuje stvarni teret kupnje na kredit. Detaljni opis metodologije nalazi se u prilogu (na kraju dokumenta), no ukratko: IPN prati koliki dio prosječne plaće odlazi na otplatu stambenog kredita za tipičnu nekretninu. Što je taj teret manji, priuštivost je bolja, a što je veći, priuštivost je lošija. Indeks je podešen tako da se trenutačno stanje može uspoređivati s početnim razdobljem (siječanj 2002., jer od tada su nam dostupni podaci o cijenama stambenih objekata). Vrijednosti iznad 100 znače da je kupnja na kredit danas lakša nego početkom 2002., a vrijednosti ispod 100 da je teža. Tako IPN na jednostavan način sažima zajednički učinak kretanja cijena nekretnina, neto plaća i kamatnih stopa.

Na slici 27 prikazano je kretanje IPN-a u zadnje 24 godine. Uočavamo pet bitno različitih razdoblja:

1. Od 2002. do 2009. godine trajao je trend pada priuštivosti stambenih nekretnina u Hrvatskoj, uglavnom kao posljedica izraženog rasta cijena stambenih nekretnina (pad kamatnih stopa i rast plaća nisu bili dovoljni da ponište utjecaj rasta cijena nekretnina).
2. Od 2009. do 2017. trajalo je dugo razdoblje rasta priuštivosti stambenih nekretnina. Sva tri faktora pridonijela su rastu priuštivosti u navedenom razdoblju: cijene nekretnina uglavnom su padale, baš kao i kamatne stope, dok su nominalne plaće rasle.
3. Nakon toga započinje četverogodišnje razdoblje stagnacije ili vrlo blagog pada priuštivosti, u kojemu rast plaća i pad kamatnih stopa uspijevaju u najvećoj mjeri anulirati rast cijena nekretnina.
4. Izraženi pad priuštivosti nekretnina događa se u razdoblju od 2021. do 2023. Rastu cijena nekretnina priključio se i rast kamatnih stopa, a rast nominalnih plaća to ne uspijeva pratiti te IPN pada za gotovo 20 posto u odnosu na rekordne razine.
5. U zadnje dvije godine bilježimo stagnaciju odnosno blago uzlazni trend rasta IPN-a. Dvoznamenkasti rast plaća i pad efektivne kamatne stope na stambene kredite (s iznad 4,1 na trenutačnih 3,4 posto) uspijevaju držati korak s izraženim rastom cijena nekretnina. No, u odnosu na najviše razine priuštivosti dostignute u razdoblju 2017.-2021., krajem 2025. IPN je i dalje bio na 15-ak posto nižoj razini.

Slika 27.

Zaključno možemo reći kako su cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj krajem 2025., kada u obzirom uzmemo prosječne plaće, cijene nekretnina i kamatne stope na stambene kredite, za cca 30 posto priuštivije u odnosu na početak 2002. godine. Anualizirana stopa rasta priuštivosti stambenih nekretnina (CAGR) tako iznosi 1,1 posto u ove 24 godine. Indeks priuštivosti nekretnina (IPN) još otkriva kako su stambene nekretnine, za prosječnog stanovnika RH koji nekretninu kupuje na kredit, najpriuštivije bile u razdoblju od 2017. do 2021. Krajem 2025. IPN je bio na 15-ak posto nižoj razini od tih rekordnih razina, što je u najvećoj mjeri posljedica vrlo snažnog rasta cijena nekretnina. Ako pak znamo da su kamatne stope u Hrvatskoj već pale ispod prosjeka europodručja (prikazano na slici 11), možemo zaključiti kako će daljnji oporavak priuštivosti gotovo isključivo ovisiti o odnosu rasta plaća i cijena stambenih nekretnina u narednom razdoblju.

Prilozi

Tablica 2. Završeni stanovi, po županijama, 2002.-2024.

Izvor: DZS

Tablica 3. Broj stanova za koje su izdane građevinske dozvole, po županijama, 2002.-2025.

Izvor: DZS

Detaljan opis metodologije izračuna Indeksa priuštivosti nekretnina (IPN)

Indeks priuštivosti nekretnina (IPN) koje se kupuju na kredit mjeri koliko je kupnja referentne nekretnine financirane stambenim kreditom dostupna primatelju prosječne neto plaće u pojedinom mjesecu. Za razliku od jednostavnih pokazatelja koji uspoređuju samo cijene nekretnina i dohodak, ovaj indeks u izračun uključuje i uvjete financiranja, odnosno kamatne stope i rok otplate kredita. Time nastoji što vjernije prikazati stvarni financijski teret kupnje nekretnine na kredit. Na indeks tako istodobno djeluju tri glavna čimbenika: cijene nekretnina, neto plaće i kamatne stope.

Metodologija se temelji na procjeni odnosa mjesečnog anuiteta za kupnju referentne nekretnine i prosječne neto plaće za danu prosječnu efektivnu kamatnu stopu (EKS) na stambene kredite, vijek kredita i referentnu vrijednost nekretnine. Budući da je indeks cijena nekretnina raspoloživ na kvartalnoj razini, za potrebe mjesečnog izračuna konstruirana je aproksimacija mjesečne vremenske serije na temelju kvartalnih opažanja primjenom PCHIP interpolacije:[5]

gdje je A(EKS_t, p_t, 20) mjesečni anuitet za glavnicu 20-godišnjeg kredita čija se vrijednost mijenja proporcionalno indeksu cijena nekretnina p, w je prosječna neto plaća u Hrvatskoj, 0 je indeks za početno (bazno) razdoblje.

Kredit se modelira kao standardni anuitetski kredit s mjesečnom otplatom tijekom 20 godina, odnosno 240 mjeseci. Godišnja kamatna stopa pritom se pretvara u ekvivalentnu mjesečnu stopu kako bi izračun bio usklađen sa stvarnim načinom obračuna otplate stambenih kredita na mjesečnoj razini. Na temelju tako dobivene mjesečne kamatne stope, roka otplate i iznosa kredita, računa se mjesečni anuitet koji bi dužnik morao plaćati kada bi referentnu nekretninu kupovao na kredit u promatranom mjesecu.

Središnji pokazatelj u metodologiji jest omjer mjesečnog anuiteta i prosječne mjesečne neto plaće. Taj omjer pokazuje koliki dio prosječne neto plaće treba izdvojiti za otplatu rate kredita za referentnu nekretninu. Što je taj udio veći, to je priuštivost slabija, jer anuitet zauzima veći dio dohotka. Obrnuto, što je taj udio manji, to je nekretnina priuštivija. Primjerice, ako omjer iznosi 0,60 ili 60 posto, to znači da bi za otplatu modeliranog kredita trebalo izdvajati 60 posto prosječne mjesečne neto plaće. Ako omjer padne na 0,45 ili 45 posto, priuštivost se poboljšala jer isti tip kredita opterećuje kućni budžet manje nego prije.

S obzirom na to da veći udio anuiteta u plaći znači lošiju priuštivost, indeks se gradi kao inverz tog omjera. Drugim riječima, priuštivost raste kada anuitet postaje manji u odnosu na plaću, a pada kada anuitet raste brže od plaće. Nakon toga se dobivena serija prevodi u bazni indeks tako da početno razdoblje, siječanj 2002., ima vrijednost 100. Vrijednost indeksa iznad 100 znači da je priuštivost u promatranom razdoblju bolja nego u baznom razdoblju, odnosno da rata kredita opterećuje plaću manje nego u siječnju 2002. Vrijednost ispod 100 znači da je priuštivost lošija nego u baznom razdoblju.

U konstrukciji indeksa standardiziraju se ključni kreditni parametri kako bi se kroz vrijeme mogla uspoređivati priuštivost kupnje nekretnine uz što manji utjecaj promjena u strukturi samih kreditnih proizvoda. Prvi takav parametar je ročnost kredita. S obzirom na to da promjene prosječne ročnosti stambenih kredita mogu same po sebi mijenjati visinu mjesečnog anuiteta, u izračunu se kroz cijelo promatrano razdoblje pretpostavlja standardna ročnost od 20 godina. Smatramo da je takva ročnost razuman i reprezentativan standard za modeliranje prosječnog stambenog kredita.[6]

Drugi standardizirani element jest referentna glavnica kredita. Ona se ne preuzima iz stvarno odobrenih prosječnih iznosa stambenih kredita jer bi takva serija, čak i da su ti podaci javno dostupni na mjesečnoj razini, odražavala ne samo promjene cijena nekretnina, nego i promjene u ponašanju banaka, kreditnoj aktivnosti i preferencijama dužnika. Umjesto toga, referentna glavnica konstruira se tako da se kroz vrijeme mijenja proporcionalno indeksu cijena nekretnina. U mjesečnom izračunu to znači da se glavnica mijenja u skladu s aproksimiranom mjesečnom serijom cijena nekretnina. Time indeks ne mjeri promjene u stvarno realiziranim kreditima, nego priuštivost kupnje reprezentativne nekretnine pri zadanim tržišnim uvjetima. Takav pristup omogućuje da se kroz vrijeme izolira zajednički učinak promjena cijena nekretnina, kamatnih stopa i neto plaća na mjesečni teret otplate kredita, bez utjecaja varijacija prosječnog iznosa koje ne odražavaju kretanje indeksa cijena nekretnina.

Implicitna pretpostavka indeksa jest da se ugovoreni uvjeti kredita ne mijenjaju do kraja vijeka otplate. Stoga je IPN najispravnije tumačiti kao „forward-looking“ pokazatelj za standardizirani kredit uz očekivanje trajno nepromijenjenih ugovorenih uvjeta. Iako je „forward-looking“, IPN također ne uzima u obzir moguće kapitalne dobitke ili gubitke tijekom razdoblja posjedovanja nekretnine.

IPN predstavlja stilizirani, prosječni pokazatelj, a ne simulaciju pojedinih kupnji. Indeks ne uključuje razlike među kućanstvima, ne uzima u obzir eventualno učešće kupca, poreze, troškove osiguranja ni druge transakcijske troškove kupnje koji nisu uključeni u EKS. S obzirom na to da se u izračunu koristi efektivna kamatna stopa (EKS), indeks obuhvaća dio troškova financiranja koji su sadržani u EKS-u, ali ne nužno i sve pojedinačne troškove kupnje i zaduživanja s kojima se kućanstva mogu suočiti.

Iz dosadašnjeg prikaza moglo bi se zaključiti da rezultat prikazane metode zavisi o pretpostavljenoj visini (prosječnog) stambenog kredita. Uistinu, da bi se anuitet mogao izračunati, osim variranja iznosa glavnice proporcionalno indeksu cijena nekretnina, neophodno je pretpostaviti apsolutnu visinu kredita u baznom razdoblju koja se potom mijenja s indeksom cijena nekretnina. Prosječan iznos kredita postavljen je realno s obzirom na raspoložive javne podatke o prosječnim vrijednostima kredita,[7] no važno je razumjeti da izbor početne apsolutne vrijednosti glavnice ne utječe na promjene IPN-a. Ovo se može dokazati alternativnim izračunom koji daje isti rezultat.

Umjesto da se priuštivost računa preko odnosa prosječne neto plaće i mjesečnog anuiteta, IPN se može računati i na alternativni način koji ne zahtijeva pretpostavku o visini glavnice. Prvo se računa odnos prosječne neto plaće i cijena stambenih nekretnina (kupovna moć prosječne neto plaće iskazana u nekretninama koju možemo zvati i običnim indeksom kupovne moći nekretnina), a zatim se taj indeks korigira za faktor (dijeli se s faktorom):

1+R/G,

gdje je R ukupna kamata koja se isplati u vijeku otplate kredita,[8] a G je glavnica. Omjer R/G ne zavisi o vrijednosti G jer se R mijenja po istoj stopi kao G.

U nastavku prikazujemo dokaz istovjetnosti dva načina izračuna. Pretpostavlja se anuitetna otplata kredita, fiksna ročnost od 20 godina i mjesečna kamatna stopa r. Neka je:

• r = mjesečna kamatna stopa
• n = ukupan broj mjesečnih rata (240 za 20 godina)
• G = glavnica (iznos kredita)
• AF = anuitetni faktor = (1−(1+r)⁻ⁿ) / r — ovo je sadašnja vrijednost primanja 1 kune mjesečno tijekom n mjeseci

Mjesečni anuitet kredita s glavnicom G iznosi:

jer AF pretvara sadašnju vrijednost u tok jednakih mjesečnih uplata. Ukupno plaćeno kroz cijeli vijek kredita je:

Ukupna kamata R je razlika ukupno plaćenog i glavnice:

Podijelimo s G:

Dodamo jedinicu s obje strane jednadžbe:

te invertiramo:

Dakle, ukupna kamata R nije ništa drugo nego razlika između zbroja svih 240 rata i glavnice. Svaka rata iznosi G/AF, pa je ukupno plaćeno n×G/AF. Kada se to stavi u omjer R/G, glavnica se krati i ostaje čista funkcija kamatne stope i ročnosti: n/AF − 1. Zato je korekcijski faktor 1/(1+R/G) jednak AF/n.

Napomene:

1. Od siječnja 2023. prosječna neto plaća konvertirana je iz EUR u HRK ekvivalent primjenom fiksnog tečaja 7,5345. Korištenje HRK kao baze izračuna (s obzirom na povijesne podatke u HRK) ne utječe na izračun.

2. EKS aproksimacija za rane godine: za razdoblje 2002.–2011. koristi se pretpostavljeni 10-postotni markup iznad prosječne kamatne stope za stambene kredite (jer HNB tada nije objavljivao EKS za stambene kredite), a od 2012. koristi se stvarni EKS za stambene kredite.

3. Indeks se objavljuje za ukupan indeks cijena stambenih objekata za Hrvatsku. Nema metodološke prepreke za računanje odvojenih indeksa novih i postojećih objekata. Regionalni indeksi (Grad Zagreb, Jadran i ostalo) mogu se samo aproksimirati jer bi pravi indeks ove vrste zahtijevao regionalno usporedive prosječne neto plaće koje se međutim ne objavljuju.

4. Izvori podataka: za prosječne neto plaće DZS, za indeks cijena nekretnina DZS i Statistika HNB (Tablica J3, a isti su podaci raspoloživi i na Eurostatu, Tablica PRC_HPI_Q), za efektivne kamatne stope Statistika HNB, Tablica G2 od prosinca 2011., arhiva statistike HNB-a za ranije godine.

[1] U HNB-ovoj publikaciji Financijska stabilnost 26 (lipanj 2025.) navodi se kako je udio kupoprodaja stambenih nekretnina koje su financirane kreditom u razdoblju 2021.-2024. prosječno iznosio oko 30%. U mjesecima kada se provodio program državnih subvencija za stambene kredite, taj je udio bio viši od višegodišnjeg prosjeka, a osobito je rastao za vrijeme šestog (2021.), sedmog (2022.) i osmog (2023.) kruga programa subvencioniranja stambenih kredita, kad je u pojedinim mjesecima dosegnuo oko 40%. Nakon prestanka programa udio se stabilizirao na razini od oko 30%, a do kraja 2024. tek je blago porastao.

[2] HNB je od srpnja 2025. ograničio iznos mjesečne otplate duga u odnosu na dohodak potrošača (engl. debt service to income, DSTI) na najviše 45% za stambene i 40% za nestambene kredite, a za sve kredite osigurane nekretninama i ukupan iznos kredita u odnosu na vrijednost nekretnine u zalogu (engl. loan to value, LTV) koji ne smije biti veći od 90%. No, banke na osnovi vlastite procjene u svakom tromjesečju mogu odobriti do 20% stambenih i 10% nestambenih kredita i mimo navedenih DSTI ograničenja, kao i 20% kredita potrošačima mimo LTV ograničenja. Pritom se iznimke pri odobravanju stambenih kredita u najvećoj mjeri smiju primjenjivati za potrošače koji kreditom rješavaju svoje stambene potrebe.

[3] Prema DZS metodologiji, cijena 1 m² prodanog stana obuhvaća: 1) troškove građevinskog zemljišta (pribavljanje zemljišta te eventualne troškove raseljavanja stanara iz postojećih stambenih zgrada ako nije kupljeno prazno zemljište), 2) troškove građenja (građenje zgrade uključuje rušenje postojećih građevina, čišćenje gradilišta, zemljane radove, podizanje zgrada, podizanje i pokrivanje krovnih konstrukcija, instalacijske i završne radove na zgradi i stanovima) te dobit izvođača radova, 3) ostale troškove (pribavljanje odobrenja za građenje, projektiranje, premjeravanje zemljišta, stručni nadzor, različite pristojbe i poreze, osiguranja, kamate na kredit, PDV, troškove i dobit poslovnog subjekta koji je naručio gradnju radi daljnje prodaje na tržištu).

[4] Indeksom proizvođačkih cijena građevnog materijala na domaćem tržištu mjere se promjene u razini proizvođačkih cijena građevnog materijala koji je proizveden i prodan na domaćemu (hrvatskom) tržištu. Indeks cijena građevnog materijala nije indeks cijena ukupnih građevinskih radova jer njime nisu obuhvaćene cijene opreme, mehanizacije i rada te drugi elementi iz strukture cijena građevinskih radova.

[5] PCHIP interpolacija uzima kvartalni indeks cijena stambenih nekretnina kao vrijednost za središnji mjesec kvartala, a vrijednosti za susjedne mjesece interpoliraju se na temelju kubnog polinoma.

[6] Prema podacima iz HNB-ove publikacije Makroprudencijalna dijagnostika br. 18 (str. 21, veljača 2026), prosječna ročnost novoodobrenih kredita u Hrvatskoj se kreće oko 23,5 godina, no 20 godina smatramo dobrom aproksimacijom za dulje vremensko razdoblje u kojem je prosječni vijek kredita bivao sve duži.

[7] Prema podacima iz HNB-ove publikacije Makroprudencijalna dijagnostika br. 18, prosječni iznos stambenog kredita u Hrvatskoj kretao se oko 125 tisuća eura u 2025-Q4, što odgovara iznosu koji se primjenjuje za izračun IPN-a.

[8] Računa se uz pomoć funkcije CUMIPMT u Excelu.

---

©Arhivanalitika, sva prava pridržana. Analize i zaključci koji su predstavljeni u ovoj analizi zasnivaju se na primarnim izvorima statističkih podataka na koje Arhivanalitika nema utjecaj i ne jamči njihovu točnost. Korisnici ovog izvještaja uzet će u obzir da su svi zaključci, rezultati i procjene podložni statističkim, ekonometrijskim i drugim pogreškama, te iz njihovog korištenja ne mogu proizaći nikakve obveze i druge pravne posljedice za Arhivanalitiku d.o.o. Korisnici su upoznati da ovaj dokument predstavlja intelektualno vlasništvo Arhivanalitike, te isti ne mogu, u cijelosti ili djelomično, kopirati, distribuirati ili na bilo koji drugi način ustupati trećim osobama bez prethodnog traženja pisanog dopuštenja Arhivanalitike upućivanjem poruke elektronske pošte na adresu vsonje@arhivanalitika.hr.