Tržište nekretnina: prvi pravi pregled stanja i trendova na hrvatskom tržištu

Ilustracija: Anthony Berenyi / Dreamstime

Brkljača prikazuje detaljne statistike o cijenama nekretnina koje su objavljene u najnovijoj i veoma opširnoj publikaciji Ekonomskog instituta Zagreb te spekulira o tome da nas postojanje ovakve statističke osnovice približava uvođenju poreza na nekretnine

Prema narudžbi Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja RH, Ekonomski institut Zagreb napravio je publikaciju „Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.–2017.“, koja je predstavljena prošlog ponedjeljka na stručnom skupu „Tržište nekretnina Republike Hrvatske“.

Publikacija je posebna po tome što su po prvi put obrađeni i javnosti stavljeni na raspolaganje podatci o stanju i trendovima na tržištu nekretnina dobiveni obradom kupoprodajnih transakcija evidentiranih u Poreznoj upravi. Dakle, umjesto relativno nepouzdanih procjena temeljenih na podatcima građevinara ili specijaliziranih portala koji prodaju nekretnine, sada imamo podatke dobivene obradom stvarnih, realiziranih kupoprodajnih transakcija.

Tako smo, između ostalih, dobili podatke o prosječnim ostvarenim kupoprodajnim cijenama stanova i apartmana, obiteljskih kuća, poslovnih prostora, poljoprivrednog, građevinskog i šumskog zemljišta – i to ne samo za zemlju u cjelini, već i na razini županija i jedinica lokalne samouprave.

Jedno poglavlje publikacije posvećeno je i analizi priuštivosti stambenih nekretnina po jedinicama lokalne samouprave. Osim spomenutih prosječnih cijena u publikaciji se mogu pronaći i drugi podatci poput prosječne površine ili prosječne starosti nekretnina koje su predmet kupoprodajnih transakcija. Posebnost je i ta što je za izračun prosječnih vrijednosti pokazatelja korišten medijan, a ne aritmetička sredina koja je puno osjetljivija na ekstremne vrijednosti podataka iz uzorka.

Kako je analiza rađena po prvi put (ubuduće će se objavljivati jednom godišnje), obrađeni su i predstavljeni podatci za razdoblje od 2012. do 2017. Pogledajmo stoga neke od najvažnijih i najzanimljivijih dijelova iz ove 166 stranica opširne publikacije.

Ukupna vrijednost transakcija

U promatranom šestogodišnjem razdoblju, na hrvatskom tržištu nekretnina ostvareno je gotovo 537 tisuća transakcija. Ukupna vrijednost navedenih transakcija se u razdoblju 2012.-2015. kretala oko 22 milijarde kuna na godišnjoj razini, no u posljednje dvije godine došlo je do osjetnog rasta prometa. Tako je u 2017. ukupna vrijednost transakcija dosegnula 27,8 milijardi kuna, što je iznos koji odgovara 7,7% hrvatskog BDP-a te godine.

Na slici 2 vidimo prikaz najčešće vrste nekretnine u kupoprodajnim ugovorima po jedinicama lokalne samouprave. Vidljivo je kako geografska distribucija najučestalijih vrsta nekretnina odražava razlike u stupnju razvijenosti i ekonomskim specijalizacijama regija: uočavamo kako u većim gradovima poput Zagreba, Splita, Rijeke, Osijeka i Dubrovnika dominiraju kupoprodaje stana/apartmana, zatim da u priobalnom pojasu dominiraju kupoprodaje građevinskog zemljišta, a u ostatku Hrvatske uglavnom kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta i sl.

Slika 2.

Stanovi i apartmani

Od ukupne vrijednosti kupoprodajnih transakcija nekretnina, najveći udio otpada na stanove i apartmane. U razdoblju 2012.-2015. vrijednost prodanih stanova i apartmana kretala se oko 7-8 milijardi kuna na godišnjoj razini, dok je u posljednje dvije godine došlo do rasta godišnjeg prometa na iznad 10 milijardi kuna (slika 3). Tako je u 2017. ukupna vrijednost transakcija dosegnula 10,1 mlrd. kuna, što je rast od 28% u odnosu na 2012. (broj transakcija je istodobno porastao za nešto nižih 25,7%).

Slika 3.

Kada je riječ o cijenama, tablica 1 prikazuje distribucijske pokazatelje kupoprodajnih cijena stanova po m2. Možemo uočiti kako je medijan cijena stanova/nekretnina po m2 padao sve do 2015., kada je iznosio 7.858 kuna po m2 (podsjetimo se, medijan mjeri sredinu distribucije tako da se pola svih vrijednosti nalazi iznad, a pola ispod medijana). Posljednje dvije godine medijan se oporavlja, no još uvijek je ispod razine iz 2012.

No zanimljivo je primijetiti i kako su cijene u 5-om percentilu (najjeftiniji stanovi, oni u donjih 5 posto distribucije) kontinuirano rasle u promatranom razdoblju te su u 2017. bile na čak 39% višoj razini nego 2012. Na drugom kraju spektra, kod 5 posto najskupljih stanova/apartmana, cijene su tek u 2017. dosegnule razinu iz 2012.

Tablica 1.

Prosječna (medijalna) veličina stanova/apartmana u m2 nije se značajnije mijenjala: medijan se kretao od 52 m2 u 2013. do 56 m2 u 2016. i 2017. godini.

Promatrano po županijama (slika 4), očekivano najveći broj transakcija u razdoblju od 2012. do 2017. godine ostvaren je u Gradu Zagrebu: njih 32.166 ili 32% od ukupnog broja prodanih stanova. Slijede četiri jadranske županije, a tek na šestom mjestu nalazi se jedna kontinentalna županija (Osječko-baranjska).

Slika 4.

Slika 5 prikazuje medijalne cijene stanova; na prvom mjestu s najvišom medijalnom cijenom nalazi se Dubrovačko-neretvanska županija s cijenom od 12.664 kune po m2, dok su najjeftiniji u Vukovarsko-srijemskoj županiji. Na prvih osam mjesta smjestilo se se svih sedam jadranskih županija te Grad Zagreb.

Slika 5.

Što se tiče veličine stanova/apartmana, nema značajnije razlike po županijama i ne prevladava ranije uočeni regionalni obrazac jadranske nasuprot kontinentalnoj Hrvatskoj (medijan se kreće od 60 m2 u Dubrovačko-neretvanskoj, do najmanjeg medijana od 47 m2 u Ličko-senjskoj županiji).

Osim na razini županija, dostupni su nam podaci i na razini jedinica lokalne samouprave. Tako je, što se tiče broja prodanih stanova/apartmana, vidljivo da Grad Zagreb odudara od ostatka Hrvatske s više od 10 tisuća transakcija u promatranom šestogodišnjem razdoblju. U kategoriji od 1.000 do 10.000 transakcija nalaze se preostali veliki hrvatski gradovi, dok je u većini JLS-ova ruralne i kontinentalne Hrvatske zabilježeno 200 ili manje transakcija.

Slika 6 prikazuje medijalnu cijenu prodanih stanova/apartmana po jedinicama lokalne samouprave. Dubrovnik je tako jedini JLS u kojem je medijalna cijena viša od 15.000 kuna po m2, dok su cijene u rasponu od 10.000 do 15.000 kuna po m2 bile u 33 redom priobalna JLS-a. U velikom broju JLS-ova, naročito u istočnoj Hrvatskoj, zabilježeno je manje od 10 transakcija što upućuje na nisku ponudu i potražnju za stanovima.

Slika 6.

Pogledajmo još cijene prodanih stanova po katastarskim općinama samo za Grad Zagreb. Najveća medijalna cijena ostvarena je u općinama Centar, te trima općinama koje okružuju Centar s istočne (Maksimir), južne (Trnje) i zapadne (Črnomerec) strane.

Slika 7.

Obiteljske kuće

U odnosu na preko 100 tisuća kupoprodajnih transakcija stanova u razdoblju 2012.-2017., u istom šestogodišnjem razdoblju u Hrvatskoj je ostvareno manje od 17 tisuća kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća.

Na slici 8 vidimo kako je ukupna vrijednost prodanih kuća bila najmanja 2014. kada je iznosila 1,6 milijardi kuna; u posljednje 3 godine ipak je na značajno viših 1,8 mlrd. kn. Ako pak te podatke usporedimo s vrijednošću prodanih stanova, vidimo da je vrijednost prodanih obiteljskih kuća kontinuirano 5-6 puta niža od vrijednosti prodanih stanova.

Slika 8.

Promatrano po županijama, najveći broj transakcija u razdoblju od 2012.-2017. ostvaren je u Primorsko-goranskoj županiji, a slijede Splitsko-dalmatinska, Osječko-baranjska, Grad Zagreb te Istarska županija; tih pet županija čini 60,3% svih transakcija u promatranom razdoblju.

Što se tiče veličine kuća, medijan se u razdoblju od 2012. do 2014. kretao se oko 80 m2, da bi u razdoblju od 2015. do 2017. godini skočio na 100 m2. Medijan starosti kuća pokazuje trend rasta i u 2017. iznosio je 51 godinu.

Zanimljivo je kako je medijan cijena kuća po m2 rastao za vrijeme krize, sve do 2015. kada je iznosio 4.130 kuna po m2. U posljednje dvije godine medijan pada pa je u 2017. iznosio 3.741 kunu po m2. Slika 9 prikazuje medijalne cijene kuća po županijama: na prvih devet mjesta smjestili su se Grad Zagreb, Zagrebačka županija i svih sedam jadranskih županija.

Slika 9.

Pogledajmo na slici 10 i medijalnu cijenu prodanih kuća po m2 po jedinicama lokalne samouprave. U pet JLS-ova medijalna cijena bila je viša od 10.000 kuna po m2, dok su cijene od 2.500 i manje kuna zabilježene uglavnom u ruralnim predjelima te u središnjoj i istočnoj Hrvatskoj. Kao i kod stanova, u velikom broju JLS-ova zabilježeno je manje od 10 transakcija, što upućuje na nisku ponudu i potražnju za kućama.

Slika 10.

Poljoprivredna zemljišta

U promatranom šestogodišnjem razdoblju najviše je bilo kupoprodajnih transakcija poljoprivrednih zemljišta, njih gotovo 218 tisuća, a najveći broj transakcija ostvaren je u 2012. te 2013., godini ulaska Hrvatske u Europsku Uniju. U 2014. dolazi po pada transakcija za 14%, no posljednje 3 godine svjedočimo blagom porastu broja transakcija.

No, iako je u 2013. zabilježen najveći broj transakcija, ukupna vrijednost transakcija u zadnje dvije godine bila je nešto viša te se kretala oko 730 milijuna kuna na godišnjoj razini; to nam govori da je došlo do porasta vrijednosti poljoprivrednih zemljišta posljednjih godina. U 2017. medijan cijene iznosio je 1,82 kune po m2, što je povećanje za 7,7% u odnosu na 2012.

Promatrano po županijama, najveći broj transakcija je ostvaren u kontinentalnim županijama, dok na jadranske otpada svega 14,8% transakcija. No, što se tiče medijalnih cijena po m2, ponovno imamo već viđeni uzorak: na prvih osam mjesta smjestilo se sedam jadranskih županija te Grad Zagreb. Na prvom mjestu nalazi se Primorsko-goranska s cijenom od 37,06 kuna po m2, a na začelju su se smjestile Sisačko-moslavačka i Bjelovarsko-bilogorska županija s medijalnim cijenama poljoprivrednog zemljišta od svega oko 1 kune po kvadratnom metru.

Građevinska zemljišta

U 2017. ukupna vrijednost transakcija građevinskim zemljištem iznosila je 3,2 milijardi kuna, što je najviše u promatranom šestogodišnjem razdoblju. U usporedbi s vrijednosti prodanih stanova i apartmana (slika 3) to je 3 puta manji iznos, no i značajno veći u odnosu na vrijednost transakcija obiteljskim kućama (slika 8) ili pak poljoprivrednim zemljištem (slika 11).

Slika 12.

 

Što se tiče cijena građevinskog zemljišta, razlike u medijalnoj cijeni po m2 iznimno su velike: dok je u Šibensko-kninskoj županiji u promatranom šestogodišnjem razdoblju cijena bila 535 kuna po m2, u Virovitičko-podravskoj iznosila je svega 12 kuna po m2.

Gledano po JLS-ovima (slika 13), opet imamo već viđeni uzorak: cijene su najveće u priobalju i Gradu Zagrebu.

Slika 13.

Poslovni prostori

Ukupna vrijednost transakcija poslovnim prostorima značajno oscilira od godine do godine: tako je u 2014. vrijednost transakcija iznosila 1,3 milijarde kuna, a u 2016. 2,6 milijardi kuna. Ako govorimo o cijeni po m2, medijan je kontinuirano padao u razdoblju 2012.-2016. Prošle godine dolazi do blagog rasta te iznosi 6.808 kuna po m2, no to je još uvijek gotovo 15% ispod razine iz 2012. Očigledno je kako je produžena recesija najviše utjecala upravo na cijene poslovnih prostora.

Gledano po županijama, cijene su najviše (sad već pogađate) u jadranskim županijama te Gradu Zagrebu.

Slika 14.

Priuštivost nekretnina

Autori publikacije izračunali su i indeks priuštivosti nekretnina po jedinicama lokalne samouprave. („Indeks priuštivosti dobiven je dijeljenjem medijalne cijene stana/apartmana u m2 u 2016. godini u tom JLS-u i prosječnog godišnjeg ostvarenog neto dohotka po zaposlenom te je pomnožen sa 100. Indeks je izračunat za 2016. godinu zato što podaci o dohocima za 2017. godinu nisu bili dostupni u trenutku izrade publikacije. Prema konstrukciji indeksa, možemo uočiti da visoka vrijednost indeksa implicira nisku priuštivost stanovanja jer primjerice vrijednost indeksa od 25 znači da je u danom JLS-u u prosjeku bilo potrebno izdvojiti 25 posto godišnjeg neto dohotka za kupnju jednog kvadratnog metra stana/apartmana. Kategorija “Nepoznato” označava jedinicu lokalne samouprave u kojoj nije bila provedena niti jedna transakcija kupoprodaje stana/nekretnine u danoj godini te stoga nije bilo moguće izračunati medijalnu cijenu. Uglavnom se radi o ruralnim predjelima u kojima je dominantni tip rezidencijalne nekretnine kuća. Kao i ranije ne prikazujemo indeks za one JLS-ove u kojima je zabilježeno manje od 10 transakcija.“)

Na slici 15. uočavamo kako je priuštivost najmanja u priobalju te u Zagrebu i okolici. Očigledno je kako razlike u dohocima (znamo da su plaće najviše u Zagrebu i na obali) nisu ni približne razlici u cijeni stanova.

Slika 15.

Autori su pokušali pronaći vezu između prirodnog prirasta i cijena nekretnina u JLS-ovima, ali zaključak je kako „ne postoji jasna veza između demografskih trendova i cijena nekretnina“. No, zato su pronašli korelaciju s ostvarenim turističkim noćenjima.

Slika 16 pokazuje pozitivnu korelaciju broja ostvarenih turističkih noćenja i medijalne cijene stanova i apartmana na tom području. Najniže su cijene u JLS-ovima koji ostvaruju mali broj turističkih noćenja, a najviše u JLS-ovima s najvećim brojem ostvarenih turističkih noćenja. Regresijski pravac upućuje na to da je 10-postotno povećanje broja turističkih noćenja povezano s rastom medijalne cijene stanova i apartmana od 95,9 kuna po m2.

Slika 16.

Zaključno

Predstavljena publikacija pružila nam je uvid u to koliko su doista velike razlike između sjevera i juga Hrvatske po pitanju cijena nekretnina (stanova, kuća, zemljišta, poslovnih prostora i sl.), a dobili smo i potvrdu da porast broja turističkih noćenja značajno utječe na porast cijena stanova, čime „rješavanje stambenog pitanja“ lokalnom stanovništvu u turističkim mjestima postaje sve teže.

Kao što je rečeno na početku, ovo je prvi put da su napravljeni ovako detaljni registri kupoprodajnih transakcija nekretnina, a izdana publikacija na pregledan način ocrtava glavne tržišne trendove ne samo na razini cijele zemlje, već i na razini županija te jedinica lokalne samouprave.

Valja pohvaliti činjenicu da su podatci besplatno dostupni zainteresiranoj javnosti, što je važno za transparentnost i raspoloživost informacija o trendovima na hrvatskom tržištu nekretnina. Analiza će se ubuduće objavljivati jednom godišnje, a osim građevinskoj industriji ili građanima koji se žele informirati o cijenama nekretnina na određenom području, ovi podaci bit će od silne važnosti i za brojna poduzeća, revizore i ovlaštene sudske procjenitelje.

Naime, nerijetko se događa da poduzeća u Hrvatskoj namjerno (ili nenamjerno) napuhuju (ili pak umjetno umanjuju) vrijednost nekretnina koje imaju u svojim bilancama; ovlašteni procjenitelji imaju dosta veliku slobodu u svom poslu, stoga njihove procjene znaju značajno odstupati od slučaja do slučaja.

Porezna uprava, ili nezadovoljni mali dioničari, bili bi relativno nemoćni u pokušaju dokazivanja da vrijednosti u bilanci nisu adekvatno iskazane. Ovim se registrima stvari mijenjaju jer podaci u njima postaju objektivni orijentir za razne procjene vrijednosti; u narednom razdoblju vjerojatno možemo očekivati reviziju bilanci banaka, ali i drugih poduzeća kod kojih postoje indicije da tržišna vrijednost nekretnina značajno odstupa od onih po kojima se vode u njihovim knjigama.

Konačno, nema sumnje, ovime smo i korak bliže uvođenju vrijednosnog poreza na nekretnine.