Tekst objavljen krajem rujna na Labu Neka visi Pedro: porezni nasrtaj na male iznajmljivače zaključio sam sa sljedećom rečenicom: Ostaje jedino nada da će se kroz javno savjetovanje usvojiti bar neki prijedlozi koji će donekle ublažiti štetne posljedice koje ovi originalni vladini prijedlozi donose obiteljskom smještaju.
Iako je kroz javno savjetovanje pristiglo stotine komentara i prijedloga, Vlada je na većinu odmahnula rukom i u proceduru poslala praktički isti prijedlog zakona. U saborskoj raspravi prošli četvrtak (snimku možete vidjeti ovdje) ponovno smo od ministra financija i zastupnika iz kvote vladajuće većine u svrhu obrane prijedloga mogli čuti izjave koje nemaju uporišta u stvarnosti. U ovom ću se tekstu stoga osvrnuti na neke od njih, koje se mogu čuti i od strane raznih komentatora na društvenim mrežama koji podržavaju porezni nasrtaj na male iznajmljivače.
- Kratkoročni najam oporezuje se po stopi od 2%, a dugoročni po stopi od 8,4%
Ova sporna teza ponavlja se još od najave prijedloga poreznih izmjena. Nastavlja se u obrazloženju Prijedloga zakona o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak. Ministar financija ponovio ju je nebrojeno puta, a da nijednom nije pokazan izračun odakle tih navodnih svega 2% poreznog opterećenja prisutnog kod kratkoročnog najma.
Jedini izračun i usporedba kratkoročnog i dugoročnog najma napravljen je u prezentaciji Vlade RH pri predstavljanju prijedloga poreznih izmjena (desno u tablici prikazan je očekivani učinak novog sustava oporezivanja):
Slika 1. Usporedba ukupnog opterećenja ugovornog (dugoročnog) i turističkog (kratkoročnog) najma
Izvor: Vlada RH
U prethodnom tekstu napisao sam da je ukupni prosječni primitak apartmana koji je pretpostavljen u gornjem izračun precijenjen. No, čak i ako su pretpostavke na slici 1 točne, ispada da će od sljedeće godine kratkoročni najam biti značajno više opterećen od dugoročnog najma (13,4% naspram 8,4%). To je u potpunom neskladu s proklamiranim ciljem izjednačavanja poreznog opterećenja dugoročnog i kratkoročnog najma.
Primijetite da govorimo samo o ukupnom opterećenju u odnosu na prihode (jer čista dobit u odnosu na prihode je puno niža kod kratkoročnog najma zbog puno većih troškova).
Međutim, idemo istražiti koliki je zapravo godišnji prihod koji jedan prosječni apartman može ostvariti od kratkoročnog iznajmljivanja. Točne podatke nitko nema, no pokušajmo napraviti najbolju moguću procjenu počevši sa službenim podacima Airbnb-a koje je građanska inicijativa „Spasimo male obiteljske iznajmljivače“ dobila preko Airbnb Community Leader-a. Podaci pokazuju da je prosječni prihod domaćina preko Airbnb-a 2023. bio:
3.270 USD na razini cijele Hrvatske
4.257 USD na području Splita
4. 987 USD na području Dubrovnika.
To su, dakle, prosječni prihodi domaćina samo preko Airbnb platforme u 2023. Da bismo došli do ukupnih prihoda u 2024. konvertirao sam iznose iz USD u EUR i dodao sljedeće pretpostavke:
- Pomnožio sa 2 radi pretpostavke da Airbnb i Booking drže podjednaki tržišni udio i da se domaćini podjednako oglašavaju preko obje platforme (iako je vjerojatnije da Airbnb drži puno veći udio[1] u obiteljskom smještaju u Hrvatskoj od Bookinga).
- Uvećao prihode za 10% zbog rasta cijena smještaja u 2024.
- Uvećao tako dobivene prihode za 15% zbog pretpostavke da prosječni domaćin desetak dana uspije sam izbukirati, bez posredstva platformi.
Uz gore navedene pretpostavke dolazimo do toga da je prosječni apartman u 2024. uprihodio sljedeće iznose:
7.660 EUR na razini cijele RH
9.972 EUR u Splitu
11.683 EUR u Dubrovniku.
Sada ćemo izračunati postojeće porezno opterećenje u odnosu na ostvareni prihod. Napravit ćemo izračune za RH prosjek, Split i Dubrovnik. Radit ćemo na isti način kao ministarstvo (slika 1), odnosno uzet ćemo da prosječni apartman može primiti četiri osobe te da su glavne stavke opterećenja: 1) paušalni porez, 2) turistička pristojba, 3) članarina TZ, 4) PDV na proviziju platforme.
Krećemo od RH prosjeka. Najveći broj jedinica JLS ima utvrđen paušalni porez od oko 40 EUR po krevetu pa ćemo to uzeti kao prosjek, iako je stvarni prosjek vjerojatno viši jer turistički najatraktivnija mjesta za kratkoročni najam poput Zagreba, Dubrovnika, Splita itd. imaju utvrđen paušalni porez od gotovo 200 EUR po krevetu. Visinu prosječne turističke pristojbe i članarine TZ koristit ćemo kao u primjeru Ministarstva, a PDV na proviziju[2] je lako izračunati kada imamo procijenjene prihode ostvarene preko platformi. Ukupno opterećenje u odnosu na primitke tada izgleda ovako:
Slika 2.
Izvor: izračun autora uz pretpostavke navedene u tekstu
U Splitu je porezni paušal 199 EUR po ležaju, turistička pristojba je nešto nižih 55 EUR pa računica izgleda kao na slici 3:
Slika 3.
Izvor: izračun autora uz pretpostavke navedene u tekstu
Izračun za apartman u Dubrovniku izgleda ovako:
Slika 4.
Izvor: izračun autora uz pretpostavke navedene u tekstu
Kao što vidimo, ukupno opterećenje u odnosu na ostvarene prihode za prosječni apartman u kratkoročnom najmu na razini RH već sada iznosi oko 9,1%, u Splitu 13,7%, a u Dubrovniku oko 12,2%. O kakvih onda 2% govorimo i zašto se to uporno spominje?
Jedino objašnjenje je da PDV, turističku pristojbu i članarinu TZ ne računamo kao porezno opterećenje. Ali, kakvog to ima smisla ako se isto uspoređuje s dugoročnim najmom koji sve te druge namete nema?
Štoviše, čak ni ako gledamo samo udio paušalnog poreza na dohodak u ukupnim prihodima, u većini JLS s jačim turističkim prometom taj udio čini puno više od 2%: u Dubrovniku iznosi 6,8%, u Splitu 8%, u Zagrebu također vjerojatno oko 8%, itd. Ponavljam, nema nikakvog smisla izostavljati PDV i turističke pristojbe iz računice ako računamo i uspoređujemo ukupno opterećenje.
Činjenica je da je već sada kratkoročni najam više opterećen od dugoročnog najma.
Ovo vrijedi čak i pod pristajanjem na narativ da se kod ugovornog i turističkog najma „radi o istoj djelatnosti“. Međutim, u prethodnom tekstu sam objasnio zašto je promašeno to uspoređivati. A o dobiti u odnosu na ostvarene prihode da i ne govorimo: režijski troškovi, troškovi čišćenja, sanitarija, pranje i peglanje posteljine svakih nekoliko dana kod kratkoročnog najma – svega toga nema kod dugoročnog najma. Kod dugoročnog najma čista dobit je gotovo jednaka ostvarenim prihodima (ako ne računamo amortizaciju) umanjenima za porez, dok je dobit kod kratkoročnog najma zbog operativnih troškova puno niža od ostvarenih prihoda.
Dakle, kada bismo promatrali porezno opterećenje u odnosu na ostvarenu dobit (što bi jedino i bilo ispravno), vidjeli bismo da je kratkoročni najam u još nepovoljnijoj poziciji od dugoročnog najma nego što je prikazano. Stoga je deplasirano pravdati predloženo značajno povećanje poreznog paušala navodnom pod-oporezovanošću kratkoročnog najma u odnosu na dugoročni.
- Neka mali iznajmljivači osnuju firmu ako im je to jeftinije
Kada je oporba u Saboru pokušala ministru financija ukazati na činjenicu da teza kako je kratkoročni najam oporezovan sa samo 2% neistinita, ministar je odgovorio u stilu, ako je tako neka mali iznajmljivači osnuju firmu pa onda neće plaćati paušal već samo porez na dobit po stopi od 10%.
Dvije stvari su sporne kod te izjave. Prvo, zar zbilja želimo toliko zakomplicirati život malim iznajmljivačima (od kojih su mnogi umirovljenici) da ih natjeramo da osnivaju firme, angažiraju knjigovođe, plaćaju namete koji idu uz firmu itd., a sve zato što imaju apartman kojim popunjavaju kućni budžet (u većini JLS naprosto nema potražnje za dugoročnim najmom i višak kvadrata možeš samo iznajmljivati turistima).
Drugo, ako mali iznajmljivači otvore firme, oni će zapravo plaćati nula posto poreza na dobit ako prebace apartmane na firme. Naime, osim što će sve redovne izdatke (režijske troškove, troškove sanitarija, pranja posteljine itd.) knjižiti pod troškove i tako umanjivati osnovicu, prebacivanjem apartmana na firmu moći će knjižiti i troškove amortizacije[3] (što je računovodstveni trošak), pa će računovodstvena dobit zapravo biti blizu nule. Stoga neće uopće plaćati porez na dobit. Iznajmljivači će imati druge troškove (knjigovodstvenog servisa, troškove registracije poduzeća i sl.), no državni i lokalni proračuni neće profitirati. Koji je onda interes u tome da male iznajmljivače tjeramo u osnivanje poduzeća?
Kao da se zabravlja da, sve do sada, naizgled relativno niske stope poreza na dohodak od iznajmljivanja (bilo kratkoročnog, bilo dugoročnog) nisu bile takve zbog dobrohotnosti države, već zbog toga što je djelatnost iznajmljivanja upitne profitabilnosti. Kupiti stan pa ga iznajmljivati (bilo kao pravna, bilo kao fizička osoba) ima smisla samo ako očekuješ da u budućnosti dođe do aprecijacije tržišne vrijednosti nekretnine. Jer, sam „biznis“ iznajmljivanja je vrlo niske profitabilnosti kada uračunamo amortizaciju (što je jedini ispravni način promatranja isplativosti).
- Zbog kratkoročnog najma rastu cijene i nema stanova za podstanare
Ovo je jedan od češćih „argumenata“ zagovornika aktualnog nasrtaja na male iznajmljivače („Država d’uradi nešto!“). Pri tome nije sporno da rast ponude kratkoročnog najma može smanjiti ponudu dugoročnog najma te tako utjecati na pogoršanje dostupnosti nekretnina domicilnom stanovništvu. No, koliki je stvaran utjecaj kratkoročnog najma na ponudu dugoročnog?
Za početak kažimo kako je ukupni stambeni fond u Hrvatskoj prema zadnjem popisu stanovništva bio oko 2,4 milijuna jedinica, od čega je 1,43 milijuna bilo nastanjeno, a oko 960 tisuća nenastanjeno. Od toga je prema riječima ministra Bačića oko 600 tisuća praznih stanova, dok je 232 tisuće stambenih jedinica u kratkoročnom najmu. Dakle, od ukupnog stambenog fonda u Hrvatskoj oko 10% je u kratkoročnom najmu – i sada bismo rast cijena stanova i najamnina u potpunosti trebali pripisati kratkoročnom najmu?
Velimir Šonje potrudio se napraviti analizu u kojoj je tražio odgovor na pitanje je li uopće došlo do ozbiljnog smanjenja cjenovne dostupnosti nekretnina u Hrvatskoj u dugom roku i koje ključne determinante utječu na dostupnost nekretnina (vrijedi pročitati ako vas zbilja zanima tema), uz sljedeći zaključak: Ovaj tekst je pokazao da dostupnost nekretnina u Hrvatskoj dugoročno raste ako se uzme u obzir utjecaj kamata na stvarnu kupovnu moć kupaca nekretnina. Nije do kraja jasno u čemu je naš problem. Jasno je da bi bilo dobro da su nekretnine dostupnije, ali to vrijedi za sva dobra. Grm u kojemu leži zec stoji na strani ponude, pri čemu ima puno mogućih i sigurnijih mjera poticanja ponude od rizičnog novog poreza čiji su efekti upitni.
Kada govorimo o ponudi nekretnina zanemaruje se činjenica da unatoč tome što posljednjih godina svjedočimo rastu izgrađenih stanova u Hrvatskoj, i dalje gradimo značajno manje stanova nego kroz čitave dvijetisućite, a da ne govorimo u odnosu na vrhunac postignut 2007. i 2008. To se najbolje vidi na sljedećoj slici:
Slika 5.
Izvor: DZS, obrada autora
U razdoblju od 2013. do 2018. u Hrvatskoj je građeno u prosjeku manje od 10 tisuća stanova godišnje, a kada se potražnja konačno oporavila nedostajalo je novih stanova na tržištu. Ograničena ponuda novih stanova u kombinaciji s ekstremno ekspanzivnom monetarnom i fiskalnom politikom po izbijanju pandemije, zatim, potražnja stranaca za kupnjom nekretnina u Hrvatskoj, relativno snažan realan gospodarski rast u Hrvatskoj i rast plaća posljednjih godina (povrh visoke stope inflacije), te veliki porast broja stranih radnika koji također trebaju negdje spavati – zar sve to nisu uzroci rasta cijena stanova i najamnina, a ne isključivo kratkoročni najam? Nažalost, čini se da je dežurni krivac (Pedro) pronađen, a to što će sada biti osuđen na temelju upitnih „dokaza“ malo je koga briga.
Zaključno
Da sumiramo (TL;DR reklo bi se internetskim slengom): Vlada predlaže paket zakona koji će imati dalekosežne posljedice na male iznajmljivače i turizam u cijelosti, pri čemu udar ide kroz tri osnovice:
1) značajno povećanje poreznog paušala po krevetu,
2) uvođenje poreza na nekretnine koji će plaćati svi iznajmljivači (bez obzira ako i sami žive u toj nekretnini – prema riječima ministra financija u Saboru, plaćat će se na dio prostora koji je u kratkoročnom najmu), te
3) izmjene Zakona o upravljanju i održavanju zgrada kojima će se de facto zabraniti[4] kratkoročni najam u višestambenim jedinicama.
Sve se to radi na temelju upitnih argumenata o kojima je više bilo kazano u ovom i prethodnom tekstu.
Mali iznajmljivači oduvijek su bili okosnica hrvatskog turizma koji je pojedinačno nakon industrije najvažnija grane hrvatskoga gospodarstva. Koristi od turističke aktivnosti rasprostranjene su na široki krug ljudi. Nisu usko koncentrirane na velike hotelske lance koji su najčešće u stranom vlasništvu te imaju sve veći udio strane radne snage među zaposlenima. Konkurencija u hrvatskom turizmu je do sada bila golema – možda jedina gospodarska grana u Hrvatskoj s obilježjima savršene konkurencije. Unatoč tome Vlada ovim prijedlozima želi maksimalno otežati ulazak novih igrača na tržište i demotivirati postojeće za bavljenje kratkoročnim najmom. To će pak smanjiti ponudu smještaja i dodatno povećati cijene pa će ljetovanje u Hrvatskoj biti cjenovno još nedostupnije Hrvatima. Neželjene posljedice predloženih izmjena zakona bit će značajne, a eventualne koristi poput željenog povećanja priuštivosti stanovanja – krajnje upitne. Nadajmo se da će konačni prijedlozi zakona ipak izgledati nešto bolje. No s obzirom na viđeno u Saboru za vrijeme prvih čitanja prijedloga zakona male su šanse za to.
[1] U Europi 47% putnika koristi Airbnb dok 36% koristi Booking. U SAD-u pak 61% putnika koristi Airbnb i samo 10% Booking. Izvor: Lodgify
[2] Booking i Airbnb različito obračunavaju i naplaćuju proviziju. Booking naplaćuje oko 15% na ukupan iznos koji dobije domaćin te istu u cijelosti plaća sam domaćin, a na tako obračunatu proviziju ide dodatno PDV. Airbnb pak dio provizije naplaćuje gostu, a dio domaćinu – ukupna provizija zajedno s porezima (koji se automatski obračunavaju i uplaćuju u državni proračun) odnosno razlika između cijene koju plati gost i koju dobije domaćin je oko 21,8% (iznos može biti veći ili manji ovisno o duljini rezervacije, uvjetima otkazivanja, valuti i sl.). Radi jednostavnosti, u primjerima u tekstu PDV na proviziju računao se kao u slučaju Bookinga (25% na 15%-tnu proviziju).
[3] Redovne dozvoljene amortizacijske stope nekretnina iznose 5% njene vrijednosti. To znači da bi za apartman vrijednosti 150 tisuća eura, amortizacija iznosila 7.500 eura godišnje odnosno za toliko bi se umanjila osnovica na koju se plaća porez na dobit.
[4] Zabrana nije eksplicitna već će jedan od uvjeta za dobivanje dozvole za registraciju obavljanja djelatnosti kratkoročnog iznajmljivanja biti potrebno dobiti suglasnost 80 posto suvlasnika zgrade. To je u najvećem broju slučajeva praktički nemoguće dobiti, što znaju svi s iskustvom življenja u višestambenim zgradama (suvlasnici se u tolikom postotku često ne mogu dogovoriti niti oko bazičnih stvari kao što je plaćanje redovne pričuve). Prijedlog se odnosi na sve nove iznajmljivače, ali i postojeći iznajmljivači morat će skupiti suglasnost u roku od 5 godina.