Naslov teksta izgleda kao paradoks. Ni manji ni veći od većine stvari koje su se proteklih dana mogle čuti od strane predlagatelja i dobrog dijela kritičara (čast izuzecima) takozvanog poreza na nekretnine. U očekivanju konkretnog Vladinog prijedloga čije je predstavljanje dva puta najavljeno pa odgođeno, ovaj malo dulji tekst ima za cilj upotpuniti kontekst i upoznati čitatelje s aktualnim funkcioniranjem poreznog sustava u dijelu koji se tiče nekretnina. Pretpostavka smislene rasprave, kada bude poznato što se s porezima i kako mijenja, je da znamo kako postojeći sustav funkcionira i što su mu prednosti, a što mane koje bi trebalo ispraviti.
Naslov ovog teksta nije ni paradoks ni ironija nego – istina. Da bismo objasnili kontraintuitivnu tvrdnju da porez na nekretnine ne postoji ali ga mi već imamo, moramo objasniti nešto porezne teorije, povijesti i funkcioniranja postojećeg poreznog sustava.
Nekretnina kao aproksimacija dohotka i nekretnina kao izvor dohotka
Početkom 17. st. u Amsterdamu je nastala prva moderna burza na svijetu. I prvo dioničko društvo. Počeo je gospodarski procvat. Međutim, nije bilo elektronskog platnog prometa. Nije bilo Fine. Transakcije su se odvijale u gotovomu novcu, a jedina bitna financijska inovacija bila je mjenica. Nitko, pa ni vlast, nije mogao znati koliko tko ostvaruje dohotka. S druge strane, pojavila se velika potražnja za javnim dobrima i uslugama. Sigurnost, na primjer: vodili su se ratovi (tri samo sa Englezima). I da nije bilo ratova, valjalo je graditi ustave i kanale da more ne pretvori sav taj materijalni i kulturni procvat u blato. Svima je bilo jasno da moraju doprinijeti zajedničkoj stvari.
Ali, kako to učiniti na koliko-toliko pravičan način, tako da šverceri i slobodni jahači koji imaju i mogu ne plate ništa ili malo, a da pošteni ne plate sve ostalo? Rješenje je pronađeno u takozvanom porezu na nekretnine.
Nije bilo prvi puta u povijesti. Porez se tako plaćao u starome Rimu. Vjerojatno i puno ranije. Nekretnine su vidljiv, fiksiran i pouzdan izvor informacija o dohotku. Same nekretnine nisu bile predmet oporezivanja, nego su služile kao informacija – aproksimacija porezne osnovice. Znalo se čije su, mogle su se mjeriti, pa se porez mogao razrezati na temelju lokacije nekretnine i mjerljive širine pročelja zgrade. Bila je to jako dobra aproksimacija tekućih dohodaka, još bolja prošlih. No, stvarni cilj odnosno predmet oporezivanja bio je dohodak. Uvijek je dohodak u pitanju.
Nova pročelja zgrada u Amsterdamu vrlo su se brzo suzila kako bi se platilo što manje poreza. Nije se suzila porezna osnovica, nego informacija – praktična mjera aproksimacije dohodaka. Tako su nastale one uske a visoke kućice kojih su puni hanzeatski gradovi.
Iz ove kratke ali sadržajne povijesne crtice možemo naučiti četiri važne stvari o porezima.
Prvo, porez na nekretnine zapravo ne postoji. Svaki porez je porez na neki oblik dohotka (kasnije ćemo vidjeti da se može oporezovati i dohodak koji nije novčani), a nekretnina je u ovom slučaju samo aproksimacija – mjera osnovice, što je imalo smisla kada vlast nije mogla utvrđivati dohotke. Tko pak naslijedi nekretnine ostvario je dohodak u vrijednosti naslijeđenih nekretnina. U nekim zemljama na to se plaća porez na nasljedstva i darove, ali točnije je reći – porez na dohodak od nasljedstva i dara. Tko nema gotovinu za platiti takav porez, prodat će nekretninu. Od toga će dio dohotka (porez) platiti državi, a ostatak dohotka zadržati za sebe. (U Hrvatskoj nema poreza za prve nasljednike).
Drugo, kao i u povijesti novca u kojoj je svašta od kamenih štapića i školjki do cigareta obavljalo neku funkciju novca, u povijesti oporezivanja svašta je služilo kao mjera (aproksimacija) porezne osnovice dohodaka. Vladajući su domišljati. Osim nekretnina, tu svrhu su često imala uvozna dobra (otud carine). Na primjer, čaj na kojem se izvrsno zarađivalo. Nije poanta u čaju (što će državi čaj), nego u zaradi (dohotku) od trgovine čajem koja je bila tolika da je bez problema podnosila namet. Međutim, mnogi nisu tako misli. Na toj priči nastala je slavna Bostonska Tea Party. U doba kada je Amerika bila britanska kolonija stalno su izbijale pobune protiv pokušaja Krune da Carstvu osigura javne prihode iz Amerike. Propali su poznati pokušaji s porezom na promet nekretnina i niz drugih, i tako je ostao oporezovan čaj kao zadnji izvor pobune 1770. koja je na kraju dovela do revolucije za neovisnost pod geslom „no taxation without representation“.
Povijest poznaje i puno neobičnije priče o porezima – poreze na pse, šešire (cilindre) i širinu kotača kočija. Sve su to bile samo informacije za aproksimaciju (nevidljivog) dohotka. Semantičko je pitanje hoćete li to zvati porezom na pse, šešire i kočije ili porezom na dohodak njihovih vlasnika. Jasno je, naime, da vlast nije zainteresirana za pse, cilindre i kotače kao takve, nego za novac (točnije, dohodak) ljudi koji posjeduju te simbole dohotka.
Treće, ove informacije odnosno aproksimacije bile su i politički oportune. Pametan vladar ne želi pobunu. Ne želi pretjerano oporezivati slabije stojeće. Čemu teretiti puno ljudi da se dobije malo? Nevezano uz koncept pravednosti, praktično je teretiti manje ljudi da se dobije više. Lakše je upravljati manjim brojem ljudi i njihovom ljutnjom, kontrolirati ih. Taj praktičan razlog, a ne pravednost, glavni je razlog zašto vlast nejednako oporezuje. S druge strane, trebalo je paziti da se najmoćnijima ne stane na žulj. I oni su dionici društva. Stoga, otkad je poreza, otad je olakšica i izuzeća. Na primjer, kada je Alexander Hamilton netom nakon što je Amerika stekla neovisnost uveo porez na whiskey 1791. dobro je pazio da najvećim destilerijama dodijeli izuzeća. Dakle, kod poreza je sve stvar političke ekvilibristike i vještine. I odnosa moći. Zbog toga se porezni sustavi toliko razlikuju među državama. Svaka država ima svoju specifičnu povijest unutarnjih odnosa među društvenim skupinama koja se reflektira i kroz povijest oporezivanja.[1]
Četvrto, iz amsterdamske priče treba naučiti da su oni koji su gradili široka pročelja prije poreza na dohodak izmjerenog prema karakteristici nekretnine plaćali puno više od onih koji su kasnije gradili uža pročelja. Ljudi se prilagođavaju svakome porezu. Stoga ne postoji pravedan porez.
Porez se najčešće razrezuje zbog proizvodnje zajedničkog dobra koje bez kolektivne koordinacije ne može nastati i pri tome se nastoji napraviti što manje štete kako bi opstala nada da će vrijednost zajedničkog dobra biti veća od poreznog troška. Porez od 90 ili 100% više nije porez nego konfiskacija i spada u drugu kategoriju radikalnih rješenja koja se poduzimaju nakon revolucija, ratova i društvenih prevrata. To nam nije tema ovdje, ali je vrijedno kratke crtice.
Neki ratni pobjednici jednostavno otmu, no neki radikalno oporezuju. Amerikanci nakon poblede i preuzimanja privremene uprave nad Japanom nakon Drugog svjetskog rata nisu otimali imovinu japanskih podupiratelja fašista i ratnih profitera nego su poštujući svoja ustavna načela (a koliko se sjećam mislim da su i pisali japanski ustav) uveli porezne stope od 90 do 100%. I u demokracijama se u izvanrednim situacijama može dogoditi nešto slično. Na primjer, u Engleskoj nakon Drugog svjetskog rata progresivne stope poreza na dohodak išle su i do 90% (nakon 99% u ratu), dok prvo nisu smanjene na 75% 1971. i dalje niže nakon 1979.
Jednom kada odu gore, porezne stope teško idu dolje čak i kada je velikom broju ljudi desetljećima očito da su društveni troškovi ogromni (UK je od 1951. do 1979. raslo dramatično sporije od kontinentalne Europe – taj frustrirajući period za naciju unatoč pobjede u ratu sjajno je oslikan u seriji Kruna; prosječna godišnja stopa rasta UK per capita od 1951. do 1979. iznosila je 2,2%, dok je Francuska u isto vrijeme rasla po prosječnoj stopi od 3,6%, a Njemačka po 4,3%). Na individualnoj razini, kada je riječ o izvanrednim situacijama kao što su porezne prevare, često se koriste prohibitivno visoke porezne stope, no takve se mjere nazivaju porezima samo zato da se ne naruši koherentnost koncepata pravnog sustava. U biti, riječ je o kaznama.
Prema tome, nitko s malo iskustva ne misli da je porez izvor pravde ili dobrobiti. Izvor pravde ili dobrobiti je neka korisna javna namjena koju zajednica financira iz poreza. Izvor pravde ili dobrobiti može biti i zamjena jednog lošeg poreza drugim, ako je bolji. Stoga se pri poreznim izmjenama uvijek postavlja pitanje razmjera društvene koristi i društvenog troška kako vladajući ne bi zlorabili poreze i isporučili manje javne koristi od društvene štete – troška koji oporezivanje izaziva. Porezni trošak nije samo individualan nego i društven jer porezi dovode do promjene ponašanja aktera. Osobito loši porezi. Na primjer, investitori odustanu od ulaganja.
Tipične društvene štete osim toga su smanjenje gospodarske aktivnosti (npr. izgradnja manjih kuća, pad proizvodnje kočija ili šešira, relativno spor gospodarski rast kao u UK u doba iznimno visokih stopa poreza na dohodak…) i bijeg osnovice što se često svodi na odlazak ljudi ili seljenje ekonomske aktivnosti u druge zemlje. Zaključno: dobar porez minimalizira štete, loš ih provocira, ali niti jedan ne predstavlja korist sam po sebi već se gleda „u paketu“ s distorzijama koje izaziva i koristima koje društvo može dobiti od kolektivnog trošenja sredstava prikupljenih porezom. Poimanje poreza izvan tog pragmatičnog konteksta je put u propast koji je popločen besprizornim ideološkim bitkama.
Usavršavanje informacija i učenje: dohodak od nekretnina
S vremenom, kako su se razvijali razni javni registri, administrativne i platne tehnologije, a informacije o dohocima postajale sve bolje, shvatilo se da je dohotke moguće direktno oporezivati. Zato se danas porezi (i doprinosi) koji se razrezuju na točno određenu dohodovnu osnovicu (plaću, dobit, isplatu dividende, rentu, kamatu i sl.) nazivaju direktnim porezima. PDV je indirektan porez jer se ne razrezuje na dohodak nego na potrošnju. Izum indirektnih poreza je kroz povijest pokazao jednu važnu prednost: ima manje negativne učinke na ekonomsku aktivnost od direktnih poreza. Prvi se toga dosjetio Wilhelm von Siemens 1918. kada je Njemačka bila fizički, ljudski i financijski urušena nakon poraza u Prvom svjetskom ratu. Prva moderna primjena bila je u Francuskoj 50-ih godina prošlog stoljeća kada je ta zemlja ušla u razdoblje od dva desetljeća brzog gospodarskog rasta. Ne znamo da li zbog modernizacije poreznog sustava, ali moguće je i zbog toga. Međutim, i PDV je porez na (konačnu) potrošnju samo zbog toga što se plaća u trenutku potrošnje, ali čega? Dohotka.
Naravno, u zemljama u kojima se kapitalistički razvoj dogodio rano, moderni porezi koji su nastajali kroz razvoj ekonomskih znanja, tehnologije i institucija nisu posve zamijenili stare poreze „na nekretnine“. Vlasti imaju taj nezgodan običaj da se ne odriču financijskih izvora koje su si jednom u povijesti osigurale. Zbog toga stariji godovi poreznih sustava često ostaju na životu. Gube na važnosti u smislu udjela u izvorima prihoda države, ali ostaju. Porezni sustavi su kao godovi u drvetu: ima ih i starijih, i svi su malo zakrivljeni. Nema čistih rješenja. I zato su porezi na nekretnine relativno visoki u starim kapitalističkim zemljama Engleskoj, Nizozemskoj, Danskoj, SAD-u, itd. A same praktične aplikacije toliko se razlikuju među državama da ne postoji ništa što bismo mogli nazvati identificiranim optimumom ili najboljom praksom oporezivanja nekretnina. Naravno, jer nekretnine su samo “proxy”.
Usporedo sa usavršavanjem direktnog oporezivanja dohodaka evoluiralo je i oporezivanje nekretnina – od oporezivanja nekretnina kao informacijske aproksimacije nevidljivih dohodaka (s razvojem tehnologije i institucija više nisu bile potrebne za to), do oporezivanja dohodaka od nekretnina. Jedna takva situacija je svima jasna: iznajmite nekretninu, ostvarite dohodak od rente (najamnine) i u Hrvatskoj platite konačan porez po stopi od 12% (konačan je jer se ne zbraja s osnovnicom za obračun poreza na druge vrste dohodaka). No, što ako ne iznajmljujete nekretninu, a posjedujete ju? Tu počinje teži dio priče.
Ljudi su s vremenom shvatili da postoji dohodak (eng. in-come, etimološki obrnuto od come-in, „uđi“, dakle nešto što samo „dolazi“ ili „ulazi“, in-come nama u korist), koji nema samo monetarni iskaz. In-come (dohodak) može biti i neka nemonetarna korist. Na primjer, neki ljudi kupuju zlato jer se tako osjećaju bogatije, sigurnije i/ili ljepše. Možda očekuju da će na tome nešto zaraditi ili barem očuvati realnu vrijednost ako cijena naraste.
Pretpostavimo da živimo u vlastitoj nekretnini. Ne moramo plaćati najamninu koju plaćamo ako živimo u tuđoj nekretnini. Ali, nećemo valjda plaćati najamninu sebi, zar ne? To što sami sebi ne plaćamo najamninu ne znači da nemamo korist (dohodak) od nekretnine. Statističari koji obračunavaju bruto domaći proizvod o tome vode računa. To se zove imputirana stambena renta – procijenjeni novčani ekvivalent koristi koju svi koji žive u vlastitoj nekretnini imaju, kao da stvarno plaćaju najamninu. I to je dio bruto domaćeg prozvoda. Jasno je da dobar dio te vrijednosti proizlazi iz same nekretnine u užem smislu – njezine kvalitete. No, jedan dio je rezultat djelovanja mjesta gdje se nekretnina nalazi.
I dok statističari nacionalnih računa ne diraju u živote ljudi koje pokušavaju mjeritii te se služe procjenama, poreznici itekako ulaze u živote ljudi. To im je posao, da budu točni i konkretni. Tako je evolucija poreza išla u pravcu oporezivanja svih oblika dohodaka od nekretnine, i onih nemonetarnih. Jer, u tome nevidljivom eteričnom dohotku od vlastitih nekretnina sadržane su razne koristi i lokacijske rente koje nisu povezane sa samim boravkom u četiri zida: pogled kroz prozor, javne zelene površine oko mjesta stanovanja, pristup ulazu, izlaz na nogostup koji nas bez gacanja po blatu dovodi do dućana, prijevoznog sredstva, priključci zgrade na javnu infrastrukturu… Sve je to netko (neki kolektivni agent – „vlast“) izgradio, održavao, a nama to povećava vrijednost imputirane stambene rente od nekretnine (a ako je nekretnina na tržištu povećava joj vrijednost ili rentu). Okolina dakle utječe na implicitnu ili eksplicitnu stambenu rentu koja se oporezuje raznim vidovima poreza. I naš odnos prema nekretnini i susjedstvu isto tako utječe. Koliki je naš indvidualni doprinos? Kompleksne eksternalije koje niti jedan porezni oblik ne može dobro obuhvatiti. Ilustracija da ne postoji savršen porez. Porez je vrlo praktična, politička stvar koja se u jednom trenutku konceptualno zaustavi ako se čini da može funkcionirati, i nema dalje previše rasprave o detaljima.
Porez na nekretnine ne postoji, ali mi ga već imamo
Pokazali smo da porez na nekretnine ne postoji nego postoji porez na neki vid dohotka, a sada ćemo pokazati da mi taj porez na dohodak od nekretnina već imamo. Također, do sada smo o „vlasti“ koja oporezuje govorili kao o apstraktnoj kategoriji. Stvarna vlast je, međutim, složena – slojevita i vrlo konkretna. Na primjer, između središnje i lokalne vlasti postoje velike razlike u pogledu načina funkckioniranja, poslova s kojima se bave i izvora kako se financiraju.
Na ovom mjestu u tekstu počinje doticaj s današnjim vremenom. Do kraja ćemo se baviti lokalnim porezima i funkcioniranjem lokalne demokracije u Hrvatskoj. Naime, naša priča o takozvanom porezu na nekretnine počinje upravo na lokalnoj razini.
Ako zbrojimo prihode lokalne samouprave od komunalnih naknada i doprinosa te poreza na kuće za odmor dolazimo do gotovo 1% BDP-a, oko 700 milijuna eura prema podacima za 2023. U iznos komunalnih doprinosa, koji čini oko petine ukupnih lokalnih prihoda od privatnih nekretnina, nije ubrojan dio koji privatni investitori često plaćaju kako bi sudjelovali u razvoju komunalne infrastrukture (osiguranju komunalnih priključaka). U Hrvatskoj je čest slučaj da ćete platiti komunalni doprinos nakon što ste kupili građevinsko zemljište (na što ste prethodno platili porez na promet nekretnina – također u lokalni proračun) i dobili građevinsku dozvolu, ali iz tih sredstava vam općina ili grad odnosno komunalne tvrtke neće osigurati priključke ispred građevinske čestice. Razvoj mreže dodatno ćete plaćati javnim infrastrukturnim poduzećima. Paradoksalno je da ćete plaćati više ako je razvoj mreže do građevinske čestice zahtjevniji. U tom slučaju, koji nije univerzalan, narušeno je jedno od temeljnih pravila pravednog oporezivanja: privatno financirate javno dobro, omogućujete općini da dalje širi infrastrukturu i područja građevinskih zemljišta, a nakon nekog vremena ovisno o odluci lokalne politike kroz porezne oblike o kojima će biti više riječi u nastavku, poput komunalne naknade, indirektno plaćate utjecaj javnog dobra (koje ste sami financirali) na imputiranu vrijednost vaše nekretnine.
Tako jedinice lokalne samouprave dodatno zarađuju i razvijaju se: proglase neko zemljište građevinskim daleko od infrastrukturnih mreža, pa se investitori sami snalaze dovlačenjem priključaka i tako obavljaju (i financiraju) javnu funkciju – razvoj komunalne mreže. Na taj način, investitori daju svoj doprinos razvoju lokalne infrastrukture kroz tri oblika davanja: (1) porez na promet nekretnina pri kupnji zemljišta, (2) komunalni doprinos pri građevinskoj dozvoli i (3) izravna plaćanja za razvoj komunalne infrastrukture javnim poduzećima radi osiguranja komunalnih priključaka. Investitora i nakon privatnog ulaganja u razvoj infrastrukture i plaćanja svih doprinosa i poreza potom dočekaju redovni načini lokalnog financiranja – ostali porezi i naknade na nekretnine koje plaćamo svi, bez obzira na to kada smo kupili ili izgradili stan ili kuću.
U tom arsenalu najvažnija je komunalna naknada. Još jedan novi pojam uz poreze i doprinose. Regulirana je Zakonom o komunalnom gospodarstvu. Lokalne vlasti su u Hrvatskoj 2023. uprihodile 376 milijuna eura ili oko 0,5% BDP-a od komunalne naknade. To je namjenski porez na nekretnine, samo se ne naziva porezom nego naknadom, pa neupućeni misle da kod nas nema takozvanog poreza na nekretnine.
A da je riječ o obliku davanja koji je jako blizak klasičnom porezu opće namjene svjedoči činjenica da se komunalna naknada po zakonu koristi za komunalno uređenje i infrastrukturu, ali na temelju posebne odluke predstavničkog tijela lokalne vlasti može se koristiti i za druge namjene – izgradnju vrtića, škola, sportskih dvorana te još neke namjene. U izvanrednim okolnostima može se koristiti za financiranje svih vrsta javnih izdataka. Dakle, riječ je o porezu koji se razrezuje prema površni, namjeni i zoni u kojoj se nalazi nekretnina, što je, podsjetimo, samo informacija – aproksimacija privatnog dohotka koji vlast teži zahvatiti.
Zoniranje i visinu vrijednosnog boda po kvadratu određuje predstavničko tijelo lokalne samouprave. Dodatni parafiskalni namet za uređenje voda ovdje ćemo preskočiti jer je vrijednosno gotovo zanemariv. Preskočit ćemo i daljnu raspravu o razlikama između poreza, doprinosa i naknada jer su nominalne razlike jasne samo u teoriji. Porezi bi trebali služiti za opće financiranje države, doprinosi za konkretne javne usluge (npr. za zdravstvo, mirovine i razvoj komunalne infrastrukture), a naknade su nešto između što bi trebalo plaćati neku javnu uslugu. Međutim, ako su fiskalne namjene široko definirane kao što je slučaj s komunalnom naknadom, onda možemo govoriti o porezu. Propisi govore da čak i komunalni doprinos nije samo za komunalnu infrastrukturu nego sadrži i naknadu za “položajnu pogodnost”. Jasno je da nam država nije prodala položaj pa da nam za to zaračunava naknadu. Položaj u pravilu kupujemo od privatnog prodavatelja. Kroz to smo platili tržišnu cijenu položaja. Riječi “položajna pogodnost” su samo semantički iskaz kriterija za proxy kojim lokalni proračun zahvaća u naše implicitne dohotke od imovine čija vrijednost zavisi i o položaju.
Ukupan iznos naplaćene komunalne naknade u Hrvatskoj već godinama zagonetno stagnira. Iznosi su smiješni. Zagreb je jeftin, tako i izgleda. Na primjer, u Zagrebu je komunalna naknada 1,39 eura na godinu po kvadratu za prvu zonu. Za prosječan trosobni stan u širem centru plaćate oko 10 eura na mjesec. Jasno je zašto je komunalna infrastruktura u Zagrebu u (polu)raspadu. Jedna od temeljnih zasada političkog populizma je obećanje da netko odozgo može riješiti neki zajednički problem, i da to netko drugi plati. U tom smislu, populizam jest neizbježan instrument kontrole pobune poreznih obveznika, ali on vodi u ono što se zove tragedija kolektivnog. Problem je univerzalan i nema veze sa socijalizmom (često se brkaju ti pojmovi). Čak i „crvena“ Rijeka, koja je ipak u malo boljem komunalnom stanju od Zagreba (opažanje laika koje ne mora biti točno), u prvoj zoni ima vrijednost boda komunalne naknade 2 eura, čak 44% više od Zagreba. Rijeka ima šest zona, Zagreb devet, s tim da je u Zagrebu raspon bodova (koeficijent zone) između najbolje i najlošije 5:1, i u Rijeci je slično. Ista distribucija tereta (raspon), uz bitno niži vrh za prvu zonu u Zagrebu, teško da je rezultat ekonomija obujma – zagrebačke efikasnosti. Život u Gradu to ne potvrđuje. Vjerojatno je rezultat političke ekonomije populizma zbog koncentracije podupiratelja aktualne gradske vlasti u dobrim zonama.
Daleko od toga da je Rijeka jako dobar primjer, ali želim ironizirati (i razuvjeriti) sve one naivce koji svijet gledaju kroz iskrivljene ideološke naočale; kao, u Rijeci su kontinuirano na vlasti „socijalisti“, a svi su oni „isti“. Lokalno upravljanje i politika nemaju puno veze s ideologijom i aktivizmom. To je destilirani menadžment plus sposobnost balansiranja u okvirima političke ekonomije lokalnih prihoda i rashoda, koja odražava stupanj razvoja lokalne demokracije. Ideje i ideologija lokalno vladajućih imaju neku ulogu u tome, ali sekundarnu. Na lokalnoj razini dominiraju praktična, tvrda životna pitanja u kojima je 1+1 uvijek jednako 2, pa ad hoc interesne koalicije, kad zagusti, sklapaju i ljuti ideološki protivnici na nacionalnoj razini.
Dugoročnu stagnaciju naplate komunalne naknade u Hrvatskoj pripisujem deficitu lokalne demokracije. Lokalni političari svih političkih smjerova i boja i građani igraju igru mačke i miša. Gotovo nitko u lokalnoj politici nema cojones da rasplete taj gordijski čvor. Mnogim lokalnim čelnicima (čast iznimkama) ne pada na pamet izaći pred građane, osobito kada lokalni izbori nisu daleko, i prezentirati ambiciozan plan komunalnog održavanja i razvitka koji netko (građani, naravno) treba platili kroz veće komunalne naknade. Lakše je kao tić gledati prema Markovom Trgu i lobirati da neki ministar financija smisli mehanizam koji će podebljati lokalnu blagajnu po principu brigo moja pređi na drugoga, nisam ja kriv. To je jedan od mnogih razloga najavljenih izmjena u poreznom sustavu, iako je komunalna naknada moćan i dobar instrument koji je već tu i iako se lokalni proračuni od općeg poreza na dohodak (koji je od 2017. u cjelosti lokalni prihod) pune kao brod.
Najvažnije, komunalnu naknadu plaćaju i vlasnici nenastanjenih nekretnina. Kada bi komunalne naknade pokrivale sve troškove održavanja plus sve potrebne investicije u širenje i modernizaciju komunalnih usluga, i ovi koji navodno drže nekretnine kao ukras odnosno investicijsku klasu bili bi prisiljeni platiti više. A ako se bojite za siromašne u prvim zonama (? Oni uvijek mogu prodati nekretninu po dobroj cijeni i prestati biti siromašni?), sjetite se da nitko ne sprječava gradove i općine da vode socijalnu politiku te socijalnim transferima riješe taj i svaki sličan problem plaćanja realne visine komunalne naknade.
U nastakvu ćemo pokazati da isti princip (instrumenti već postoje i u rukama su lokalnih vlasti) vrijedi za određivanje paušalnog poreza na dohodak za kratkoročni najam u turizmu. No, prije toga još malo o drugom obliku takozvanog poreza na nekretnine – porezu na kuće za odmor. Taj porezni oblik ima veze i s turizmom i s financiranjem lokalnog razvoja javnih dobara i usluga.
Komunalna naknada se plaća i u kućama za odmor u kojima se dodatno plaća porez na kuće za odmor koji se trenutno plaća u rasponu od 60 centi do 5 eura po kvadratu, ali je najavljeno udvostručenje. O zoniranju i iznosu po kvadratu također odlučuje lokalno predstavničko tijelo. Dakle, u teoriji, porez na kuće za odmor može biti niži od komunalne naknade – sve je u rukama predstavničkog tijela lokalne vlasti. U praksi je, naravno, taj porez najčešće veći.
Tu se vidi kako nezrelost lokalne demokracije nije problem ako vlasnici nekretnina nisu ujedno lokalni glasači. Provjerio sam perjanice domaćeg nekretninsko-turističkog biznisa – Crikveničko-vinodolsku rivijeru – i uvjerio se da lokalnim predstavničkim tijelima nije bio nikakav problem ići do maksimuma od 5 eura po kvadratu poreza na kuće za odmor koje su u prvim zonama. Lako se to izglasa kada plaćaju „drugi“ koji ne utječu na lokalne izbore i politiku. Primorci su očito procijenili da s 5 eura po kvadratu neće odvratiti investitore – vrijeme je za maksimum. No, vidjet ćemo da im je itekako problem izglasati veće paušale u turizmu jer paušali su zavlačenje ruke u džep lokalnih dionika demokracije. O tome malo dalje u tekstu.
Prema tome, politička ekonomija lokalnih javnih financija u Hrvatskoj funkcionira tako da lokalni glasači umanjuju svoju participaciju u troškovima lokalnog komunalnog razvitka kroz nisku komunalnu naknadu, ali ako to mogu, kao što je slučaj u prostoru uz Jadran, nastoje maksimizirati participaciju dođoša. Međutim, ti isti dođoši koji u pravilu manje borave na lokalitetu (pa lokalnu infrastrukturu troše nekoliko puta manje od domaćih), bili su ključni investitori koji su poticali lokalni razvoj i angažirali lokalnu građevinsku operativu. To je zaboravljeno. Dođoši, ili ako vam je milije – „vikendaši“ – su kao oni naivci iz Amsterdama koji su gradili široka pročelja kuća prije nego što je netko odlučio da je to mjera njihovog dohotka. I sve to već imamo u postojećem poreznom sustavu.
Dakle, Vlada (još uvijek neslužbeno) predlaže da se nerazmjer doprinosa između lokalnog stanovništva i „vikendaša“ dodatno poveća dvostrukim iznosom gornjeg limita poreza na kuće za odmor unatoč obratnom razmjeru potrošnje lokalne infrastrukture. Sami zaključite je li to pravedno ili nije. Praktično je sigurno s gledišta izbjegavanja bune poreznih obveznika jer vikendaši u pravilu nemaju lokalne predstavnike u vijećima gradova i općina koja će u konačnici odlučiti o putanji prema maksimumu. No, ne brzajte. Stvari s pravdom su kompleksne. Sjetite se da svaka zemlja ima svoju povijesnu priču o porezima. U našoj, najveći broj graditelja uz Jadran pripadnici su obitelji koje su dobro prošle (štedjele u nekretninama) u socijalizmu. I još su povoljno mogli otkupiti „društveni stan“ 90-ih. I onda im je bogatstvo u nekretninama još raslo jer je društvo uložilo u autoceste (oko 5 milijardi eura). Možda je to dovoljan moralni razlog da ih se „odere“?
Naravno, provociram. S motrišta pravednosti ovo je pitanje nerazmrsivo. (Sjetite se: ne postoji pravedan porez). Sadašnjost i prošlost isprepliću se na sto načina. Ovo društvo nema kapacitet za tu vrstu javne rasprave a da se za pet minuta ne poskliznemo i padnemo u rupu koju su iskopali ustaše i partizani. Društvo (ni vlast) izgleda nema ni kapacitet da prikupi i javnosti predstavi točne podatke o nekretninama i istraživanja o njihovoj uporabi i stvarnom stanju u pogledu kvalitete stanovanja, pa kako će onda znati o tome raspravljati? U nedostatku podataka i analiza prisiljeni smo se baviti spekulacijama o posljedicama, vidljivim stvarima: treba vidjeti tko će se i koliko buniti kada prijedlog bude objavljen. U smislu tumačenja posljedica, možemo zaključiti sljedeće: ako neće biti velikih protesta, porez je dobro odmjeren; možda je mogao biti i malo veći. Ako će ih biti, Vlada će nešto u prijedlogu morati mijenjati (kao što je 2017. odustala od prijedloga novog poreza, o čemu će biti više riječi u jednom drugom tekstu).
U naše domaće rasprave o takozvanom porezu na nekretnine uplelo se i pitanje stranaca – nerezidenata koji su kupili dosta nekretnina uz more zadnjih godina. Puno ljudi misli da stranci nisu porezni obveznici u Hrvatskoj. Netočno. Stranci plaćaju porez na kuće za odmor – pune lokalne proračune. I njihove investicije digle su lokalnu građevinsku aktivnost uz Jadran u zadnjih desetak godina. S gledišta polit-ekonomske analize jedno je sigurno: oni se neće buniti ako će morati platiti više. Nisu dionici lokalne demokracije. Na nju utječu još manje od vikendaša koji ne utječu skoro ništa. Razlika je jedino u porezu na dohodak koji plaćaju u matičnoj zemlji u kojoj su porezni rezidenti. Mislim pritom na porez na novčani dohodak koji stranac prima ako iznajmljuje.
Prema tome, ako prođe prijedlog udvostručenja poreza na kuće za odmor (točnije, gornjeg limita za taj porez), jedino što se može dogoditi je da neka lokalna samouprava odredi porez na kuće za odmor toliko visoko s obzirom na kvalitetu lokacije da ljudi jednostavno odustanu od kupnje i izgradnje zbog očekivano previsokog poreza. To nas dovodi do pitanja našeg turizma. Turizam, točnije, kratkoročni turistički najam, jedan je od važnijih razloga najavljenih izmjena u poreznom sustavu.
Posebnosti našeg turizma: „paušalci“
Znate cijelu priču od davnih početaka zimmer-frei turizma do današnjih priča o betonizaciji, apartmanizaciji i niskom oporezivanju kratkoročnog turističkog najma (navodno: „easy money“ – radiš tri mjeseca, pa „ležiš“). Tu priču neću ponavljati jer je puno zanimljivije analizirati kako je došlo do priče o lakoj zaradi, koliko u njoj ima istine i kako je utjecala na Vladin prijedlog. A očito je utjecala, i to jako: sam ministar financija je izjavio da se kratkoročnim turističkim najmom komfornog trosobnog ili četverosobnog stana od 120 kvadrata može zaraditi 40.000 eura, što je nepravedno nisko oporezovano paušalnim porezom na dohodak koji se plaća po turističkom krevetu.
Za početak pogledajmo kako se to radi.
I ovaj porezni instrument je u rukama, gle čuda, lokalne vlasti. Vijeća na prijedlog općinskih načelnika i gradonačelnika određuju visinu paušala poreza na dohodak po krevetu. Lokalni ljudi, barem uz Jadran, često su kratkoročni iznajmljivači u turizmu. Zbog toga je lokalnim vijećima lakše povećati porez na kuće za odmor vlasnika koji nisu dionici lokalne demokracije nego paušalni porez na dohodak od kratkoročnog turističkog najma koji zavlači ruke u džepove lokalnih ljudi. Slično je kao s komunalnom naknadom. Za domaće ljude na lokalnoj razini vrijedi „no taxation without representation“, a za vikendaše uglavnom ne (samo na lokalnoj razini – oni jesu dionici demokracije na nacionalnoj razini).
Zbog toga ne čudi da prijedlozi povećanja turističkog paušala često zapnu u političkim bitkama na lokalnim vijećima. Općenito, što je manji udjel lokalnih iznajmljivača u lokalnoj populaciji, to će biti lakše izglasati veći paušal, i obratno. Stoga je samo naizgled paradoksalno da u turistički marginaliziranoj Rijeci paušal glatko iznosi okruglih 100 eura po krevetu, a u meki domaćeg turizma (sa solidnim uplivom stranaca) Crikvenici, lokalno Vijeće je u političkom status-quou po ovom pitanju. Nisu prošli prijedlozi od 100 niti od 75, i paušal je ostao na starih 46 eura po krevetu. Pretpostavljam da je tako i drugdje. Ipak, Split i Dubrovnik išli su do maksimuma od 200 eura po krevetu. Jasno je da je paušal veći jer oni imaju puno bolju strukturu gostiju od Crikvenice. No, razloge treba tražiti i u činjenici da su to veliki gradovi u kojima iznajmljivači teže artikuliraju svoj interes kroz gradska vijeća, a zarade u turizmu su takve da svi znaju da se i uz 200 eura po krevetu poreza na dohodak posao isplati uz cijene kratkoročnog najma u ta dva prelijepa grada koji su globalni brendovi.
Prema tome, nitko ne brani da se ljudi lokalno dogovore o paušalu kakav im se svidi, pa i o velikom povećanju koje bi u lokalnim blagajnama stvorilo javni prihod za financiranje lokalnog razvoja javnih dobara. Ako se ljudima na nekom području ne sviđa turizam, nego im je strategija privlačiti investitore u industrije visokih tehnologija, nitko im ne brani da paušal postave visoko. Limit? Pa neka ga središnja vlast ukine i sve prepusti lokalnim vlastima. Možda će Split i Dubrovnik rado razrezati 500 eura paušala po krevetu. Neka malo eksperimentiraju ako im je mrsko imati sve te turiste i domaće ljude koji (navodno previše) zarađuju. Ako pogriješe u eksperimentu, izgubit će sljedeće izbore. To je najbolji i najpravedniji mehanizam traženja političko-ekonomske ravnoteže koji će dugoročno razvijati lokalnu demokraciju.
I tu se krije jedan od brojnih paradoksa aktualne priče o porezu na nekretnine: središnja vlada, koja tvrdi da kratkoročni turistički najam nije dovoljno oporezovan, u isto vrijeme drži gornji limit na taj isti porez (?!). Nelogično.
Kad smo kod paušala za turistički najam, treba znati još dvije stvari. Prvo, država je propisala i minimalni paušal od 19,9 eura po krevetu. Nije lako donijeti odluku o značajnom povećanju minimuma jer u mnogim slabije razvijenim krajevima, uglavnom dalje od obale Jadrana, turizam je tek u povojima. Značajno povećanje moglo bi destimulirati razvoj ili otjerati dio ljudi u sivu zonu. Prema tome, kombinacija niskog minimuma i slobodne demokratski iskazane lokalne volje za povećanjem paušala najbolje je rješenje koje već imamo. Nitko osim lokalnih ljudi ne može bolje poznavati uvjete lokalnog turističkog razvitka i upravljati njime. Ako paušal odrede prenisko, doći će do pretjeranih privatnih i premalih javnih ulaganja, pa potražnja neće pratiti privatnu ponudu jer se turistima neće sviđati neuređeni lokalni parkovi, ceste i plaže. Ako ga odrede previsoko, neće biti privatne ponude i lokalna ekonomija će stagnirati. Ljudi će se prije ili kasnije korigirati ako pogriješe u postavljanju poreznih parametara. Lokalci će prvi osjetiti grešku i prvi će se dogovoriti o promjeni, pa makar to značilo i smjenu lokalne vlasti – reagirat će brže i pametnije od bilo koje središnje administracije.
Drugo, često se može čuti da se pod paušal podvlači ozbiljan biznis koji ne plaća poreze kao drugi biznisi sličnog volumena i složenosti. Paušal je moguć samo za turističke pogone do 20 kreveta, no ljudi se navodno „snalaze“. Izbjegavaju ulazak u sustav PDV-a i nastoje ostati u režimu paušala tako što cijepaju svoje poslovanje na veći broj entiteta – majke, očeve, babe, stričeve… Ne znam koliko toga ima, ali ne vjerujem da je baš tako jednostavno jer paušalac mora biti vlasnik nekretnine. U svakom slučaju, puno je tu detalja i vjerojatno posla za inspekcije. Funkcioniraju li? Jesu li zakoni i pravilnici dovoljno jasno i pametno napisani? Najgore je pomisliti da je novi porezni sustav rješenje za inspekcije koje ne funkcioniraju. Ako ne funkcioniraju s jednim pravilima, zašto bi funkcionirale s drugima? Česte promjene regulatornih pravila najčešće samo pogoršaju stvari. Administracija koja bi ih trebala nadzirati nije Real Madrid koji se u četiri minute optimalno prilagodi protivniku.
Uglavnom, slabosti lokalne demokracije i neke nelogične odredbe poput limita na turistički paušal dovele su nas do točke u kojoj se sada nalazimo. Ostaje pitanje je li lokalni demokratski deficit, naročito u Jadranskoj Hrvatskoj, uistinu doveo do toga da „turistički profiteri“ toliko uzurpiraju lokalna vijeća da je turistički paušal uglavnom, osim možda u 2-3 velika grada, toliko nizak da je kratkoročni turistički najam (taj navodni „easy money“) postao ultra lukrativan biznis, unosniji od bilo kojeg drugog biznisa? Kada bi to bilo tako, to bi bilo loše. Poduzetnici bi trebali imati jednake uvjete poslovanja na tržištu. S tom premisom idem u rasplet priče o turističkim paušalima.
Iako narodna predaja govori o neoporezovanom „bogaćenju“ od kratkoročnog turističkog najma, o tome nisam vidio ozbiljnih istraživanja i dokaza. Priča o zaradi od 40,000 eura na godinu u 120 metara kvadratnih mogla bi biti ozbiljno pretjerivanje u prosjeku. Naime, da bismo došli do 40,000 (prihoda, ne zarade!) najam bi se trebao plaćati 100 dana godišnje po 400 eura na dan. Gdje je to moguće, u kakvoj nekretnini i koliko košta proizvodnja i održavanje takvog nekretninskog pogona za kratkoročni najam? Gledam na Booking.com-u centar Splita za idući tjedan, ocjena je 9,8, stan oko 100 m2, nisu 3 nego 2 spavaće sobe, 3 noćenja za četiri osobe su 810 eura, dakle niti 300 po danu. OK, nije više vrh sezone, cijena je pred tjedan-dva sigurno bila veća, ali kako doći do prosječnih 400 kroz 100 dana (prihoda, još ne zarade) ako je ovo slika tržišta u centru Splita? Osim toga, stavio sam boravak od utorka 10.9., dakle govorimo o cijeni uz koju je taj stan za kratkoročni najam dva dana ranije još uvijek – prazan. Hoće li se napuniti 100 dana?
Nije ovo moje s Bookingom baš neko istraživanje, ali generalno imam dojam da pouzdanih informacija i analiza na dovoljno velikim uzorcima i uz dobru mikroekonomsku analizu struktura prihoda i troškova iznajmljivača – nema. Ako ima, volio bih ih vidjeti da se uvjerim u njihovu kvalitetu. Jedino je pouzdano da prihod nije isto što i dodana vrijednost, a dodana vrijednost nije isto što i zarada. U stvarnome životu, pružatelju turističke usluge nakon plaćanja usluga posrednika, PDV-a na to i vanjskih troškova inputa ostaje oko dvije trećine u vidu bruto dodane vrijednosti koju treba umanjiti za troškove rada, razne vrste davanja i amortizaciju nekretnine. U prednosti su oni koji mogu bez posrednika (direktna prodaja), ali koliko je takvih majstora? I najveće turističke kompanije bore se ostvariti trgovački ideal “cut the middleman”, no teško je u tome uspjeti, to je za odlikaše. Je li paušal poreza na dohodak u takvim uvjetima fer mjera oporezivanja zavisit će od slučaja do slučaja. Upravo zbog toga ima smisla da se paušal određuje u lokalnim predstavničkim tijelima gdje ljudi najbolje znaju koliko se dohotka u turizmu lokalno stvara. Može se razmišljati o novoj fleksibilnoj formuli za minimum, o čemu više u zaključku. I može se razmišljati o minimalnoj osnovici ili paušalu za socijalne doprinose. Jer, u Hrvatskoj bi se na svaki rad trebali plaćati socijalni doprinosi. Sjećate se da polazim od toga da svi trebaju imati iste uvjete na tržištu. Na primjer, u mikropoduzećima se primjenjuje minimalna osnovica i na direktore koji u njima nisu zaposleni. Nema nikakvog razloga da neki oblici rada budu oslobođeni socijalnih doprinosa (osim ako nisu humanitarni i slično).
Zaključak
Unatoč izostanku podataka i analiza, jadranska turistička priča je na razini emotivnih impulsa aktivirala cijelu salvu „argumenata“ u korist takozvanog poreza na nekretnine. Em je turizam navodno uzrok rasta cijena nekretnina (i njihove nedostupnosti), em iznajmljivači navodno plivaju u novcu jer nisu pravedno oporezovani. Prema načelu dvije muhe jednim udarcem (što je suprotno jednom od temeljnih načela ekonomske politike da jedan instrument ne može postići veći broj ciljeva politike), porez se nudi kao panaceja. Prije nego što prijeđemo na sljedeći tekst u kojem ću obrađivati problematiku cijena nekretnina, evo rezimea ovog teksta i najave budućih.
Prvo idemo kroz pregled najraširenijih teza o porezu na nekretnine i komentiramo ih u svjetlu detaljnog opisa postojećeg sustava koji je ranije predstavljen:
- Porez na nekretnine je potreban radi osiguranja sredstava za održiv lokalni komunalni razvoj.
Pokazali smo da to nije točno. Sva sredstva za održiv lokalni komunalni razvoj već se nalaze u rukama lokalnih predstavničkih tijela. Javna davanja vezana uz nekretnine postoje u raznim oblicima: porez na promet nekretnina, komunalni doprinos, direktna plaćanja investitora za razvoj mreže infrastrukturnim poduzećima, komunalna naknada, porez na kuće za odmor, turistički paušal za kratkoročni najam (većinom sve različito ovisno o lokaciji). Ako se ljudi lokalno dogovore da ne koriste neke od ovih instrumenata u mjeri u kojoj im zakon to dopušta, to je njihov problem. Javni prostor im neće biti funkcionalan. Bit će ružan, zapušten. Ljudi neće dolaziti, a postojeći će dijelom odlaziti, naročito mladi. To s porezom na nekretnine nema nikakve veze. Dodatan porez na nekretnine, bez obzira na formu u kojoj će konačno biti predložen, ako bude lokalni prihod, samo će povećati razlike u lokalnim fiskalnim kapacitetima. Vidjet ćemo kako će funkcionirati najavljena mogućnost da i središnji državni proračun zagrize u novi ili neki od starih, ali modificiranih poreza na nekretnine. Detalje prijedloga još ne znamo jer svašta se tu pomiješalo – i ispravljanje navodnih nepravdi u postojećem poreznom sustavu, i cilj da se sruše cijene nekretnina, i bolje punjenje proračuna … Ako središnja država zagrize u javne prihode od nekretenina bit će to vrlo interesantno jer će značiti povratak u prošlost u smislu nekretnine kao proxy za nevidljive dohotke, što otvara brojna pitanja i mogućnosti pogreške.
- Porez na nekretnine je potreban radi zaustavljanja betonizacije i amortizacije – očuvanja lijepe prirode u priobalju
Ni to nije točno. Tome služe prostorni planovi koje također donose lokalna predstavnička tijela. Ako netko smatra da iz javnog tj. državnog interesa treba zaustaviti „poludjelu“ lokalnu zajednicu koja se odlučila samo-betonizirati i samo-apartmanizirati, onda Sabor treba donijeti zakon s restriktivnijim arhitektonskim kriterijima / limitima „betonizacije“ i „apartmanizacije“. Samo takav zakon, a ne takozvani porez na nekretnine, može riješiti taj problem. Uostalom, lokalni prostorni planovi donose se u okviru nacionalnih propisa o prostoru i gradnji. Ako se ljudi koji žive uz Jadran pobune zbog limita nacionalnih propisa, to je onda stvar političke borbe. Jer, zašto bi itko iz Zagreba, bez obzira je li s Markovoga trga ili je pasionirani promatrač društvene zbilje sa sjedištem u kafiću u Dubravi, određivao Primorcima ili Dalmatincima kako će im izgledati grad ili općina? Pa ni ljudi u Dubravi ne daju da im Franković ili Puljak određuju kako Dubrava treba izgledati.
- Porez na nekretnine je potreban radi pravednijeg oporezivanja zarada – jednako za sve biznise (to je na tragu arhaičnog poreza na nekretnine kao mjere aproksimacije poreza na dohotke).
Pokazali smo da ni to nije točno. U mjeri u kojoj je natprosječna zarada od kratkoročnog turističkog najma rezultat „snalažljivosti“, treba jačati inspekcije, kazne i jasnoću izričaja propisa prije toga. To je interes samih iznajmljivača koji međusobno konkuriraju. Svima osim prevarantima koji su uvijek u manjini je u interesu isključiti „nelojalnu konkurenciju“. U mjeri u kojoj je izrazito visoka zarada objektivna i proizlazi iz relativno niskog oporezivanja privilegirane gospodarske aktivnosti zbog uzurpacije lokalnih vijeća od strane interesa iznajmljivača, treba usavršiti postojeće instrumente koji mogu preciznije ciljati ostvareni dohodak. S tim da micanje limita na paušal poreza na dohodak tu neće pomoći. Uz današnje institucije, inspekcije i tehnologije dohodak se u svakom slučaju može dobro procijeniti, pa će porezni oblik biti precizan i manje distorzivan (izazvat će manje društvene štete – negativnih eksternalija). Nekoliko ad-hoc primjera da znate o čemu govorim): 1. Varijabilni minimalni paušal povezati s indeksom turističkog razvitka Instituta za turizam, moguće i s dopunskim financijskim pokazateljima o potrošnji koji bi se mogli izvesti iz sustava fiskalizacije. Ova bi mjera prevenirala da se paušali lokalno odrede ozbiljno prenisko, ali je rizik da neki “modelar” u Zagrebu fula s formulom, odredi previsoki minimum i uguši lokalnu turističku ponudu ili ju otjera u sivu zonu što nikome nije u interesu. 2. Uvođenje obveze vođenja krajnje pojednostavljene bilance i RDG-a od par stavki za iznajmljivače uz istovremeno spuštanje maksimalnog broja kreveta za male paušalce na 5 ili 10. Ili jednostavno spustiti prag broja kreveta, a ostali neka se registriraju kao obrti ili poduzeća koja će poslovati prema istim pravilima kao obrti i poduzeća u drugim djelatnostima. Ali, oprez! Takva rješenja vode u priznavanje amortizacije fiksne imovine. To bi stvarni iskaz neto dodane vrijednosti u djelatnosti kratkoročnog turističkog najma moglo dovesti u za mnoge iznenađujuće niske zone. Onaj stan u centru Splita ima godišnji iznos amortizacije sigurno oko 5-6 tisuća eura. Dvadesetak dana izvan glavne sezone treba iznajmiti samo da se pokrije amortizacija. Za neupućene, amortizacija fiksne imovine je porezno priznati trošak. Dok se nekim ozbiljnim istraživanjem ne dokaže suprotno, moja teza glasi da je priča o ekstra-zaradama od kratkoročnog turističkog najma upitna, osim u gradovima i općinama gdje je interes iznajmljivača duboko ukorijenjen u lokalnim vijećima pa paušali ne prate razvoj turističkog tržišta tj. prihoda. U svakom slučaju, usavršavanje postojećeg sustava je puno precizniji (postojeći) porezni oblik od poreza na nekretnine.
- Porez na nekretnine je potreban da se društvu vrati ulog na investicije u autoceste o kojima zavisi današnji turizam i bez kojih ne bi bilo današnjih zarada u toj branši.
Konceptualno pogrešno. Ako bi se ulog u svako javno dobro koristio kao opravdanje za diferenciranje poreznih oblika i stopa, nastao bi kaos i puno veći društveni sukobi oko poreza jer objektivne mjere doprinosa javne infrastrukture nekom poslovnom uspjehu (ili neuspjehu) nije moguće procijeniti. Bio bi to skup i neupravljiv porezni sustav. I zbog toga se veliki nacionalni projekti financiraju iz općih društvenih izvora na temelju nacionalnog dogovora.
- Porez na nekretnine je potreban kako bi se kroz mehanizam poreznih olakšica favorizirao dugoročni umjesto kratkoročnog najma – time bi se normaliziralo pregrijano tržište nekretnina.
To je nova tema kojom ću se baviti u jednom od idućih tekstova. Ideju smo generalno čuli (povećati porez ali onda osloboditi one koji daju nekretnine u dugoročni najam), ali ništa više od ideje ne znamo. Ne stane sve u jedan tekst. Stoga zaključno pogledajmo što je zajedničko gore nabrojanim „argumentima“: (1) Svi su izvučeni izvan šireg konteksta postojećeg poreznog sustava. (2) Svi ignoriraju pitanja da li postojeći sustav funkcionira dobro ili loše, i (3) niti jedan ne potiče raspravu o tome kako se postojeći sustav može koristiti ili usavršiti da se postignu ciljevi politike. Problem je što su ciljevi višekriterijalno definirani. I četvrto, ignorira se problem razmjera – ne bavimo se pitanjem odnosa društvene koristi (iz onoga što će novi porez financirati) i troška (zbog promjene u poreznom sustavu). Tom temom (razmjera) pozabavit ćemo se u jednom od idućih tekstova, a ovdje za kraj slijedi samo uvod:
- Porez na nekretnine je potreban kako bi se prihodom od novog poreza rasteretio rad
Sigurno desetak godina u našoj se javnosti može se čuti ova teza, najviše od akademskih ekonomista. U ovom tekstu smo pokazali da je nekretenina samo informacija – mjera nečijega dohotka, dok je jasno da će se dodatan porez na nekretnine u najvećoj mjeri financirati iz dohotka. Za mnoge obveznike to će biti dohodak od rada. To znači da će se porezno opterećenje rada onih vlasnika nekretnina koji dominantni dio dohotka ostvaruju od rada indirektno povećati, osim ako na tržištu ne ponude nekretninu za najam. Do tog efekta dolazi zbog toga što porez na nekretnine ne postoji, nego je to porez na fizičku mjeru – nekreteninu kao aproksimaciju dohotka. Mnogi ljudi neće iznajmiti drugu nekretninu ni pod cijenu plaćanja većeg poreza na kuće za odmor jer vole taj drugi dom, koriste ga povremeno, i ne pada im na pamet ustupiti ga nekome drugome, pa ni uz naknadu. Nekima je drugi dom mjesto rođenja ili mjesto gdje su im rođeni roditelji, djedovi ili bake. Za njih će se porezno opterećenje rada indirektno povećati iako se to neće tako službeno zvati. Jer otkud, ako ne iz dohotka od rada, da plate novi ili povećani porez?
Usto, akademski ekonomisti koji se ne bave dovoljno političkom ekonomijom razmjera između društvenih koristi i troškova oporezivanja uvijek se nadaju da će više prihoda od oporezivanja imovine u glavama političara značiti prostor za manje oporezivanja rada. Super. U teoriji u kojoj nema mjesta za političku ekonomiju naše stvarnosti. Međutim, politički um i procesi ne funkcioniraju tako. „Jezik struke“ i funkcioniranje apstraktnog modela iz kojeg proizlazi dobronamjerna akademska preporuka u prostoru političke realnosti prevode se u to da je novi porez uvijek prilika da se na kraju uzme nešto više iz nekog „višeg“ ili novog razloga.
No, vidjet ćemo. Nemam konačan stav ni o čemu, jer još uvijek ne znamo kako će točno izgledati Vladin prijedlog. Čekamo. Dok čekamo, u ovom sam tekstu prikazao bitne koncepte i način funkcioniranja postojećeg poreznog sustava kada je riječ o nekretninama. Cilj je da se o prijedlozima, kada budu objavljeni, može smisleno raspravljati. Ako čekanje potraje još neko vrijeme, bit će vremena i za objavu drugog teksta koji imam u pripremi prije objave prijedloga. U njemu ću se baviti s još tri bitna elementa konteksta aktualne rasprave o poreznim izmjenama: (1) makroekonomskim trenutkom (gospodarski rast i želja raznih društvenih skupina da u njemu participiraju na razmjeran način), (2) razmjerom između društvene koristi od izdataka i društvenog troška uvođenja novog ili izmijenjenog poreza i (3) cijenama nekretnina (koje su posredan, ali politički deklariran cilj novog poreza). Vladini predstavnici su otvoreno rekli da je konačni cilj najavljenih mjera naglo povećati tržišnu ponudu nekretnina (onim navodnim stotinama tisuća nekretnina koje će porezom izganjati na tržište – podatak s kojim samo oni raspolažu), kako bi se oborile tržišne cijene nekretnina.
[1] Povijesne crtice su iz knjige Rebellion, Rascals and Revenue Michaela Keanea i Joela Slemroda.