Porez na nekretnine ne postoji, ali mi ga već imamo (III)

Objavljeno

Foto: Unsplash / Fons Heijnsbroek

Ad
Ad

U prva dva teksta koja sam unazad mjesec dana objavio pod nazivom Porez na nekretnine ne postoji, ali mi ga već imamo pokušao sam objasniti teorijska, ekonomska i politička obilježja našeg poreznog sustava u dijelu koji je vezan uz nekretnine. U tome jedinice lokalne samouprave (JLS – gradovi i općine) igraju ključnu ulogu. Raspravu, barem što se tiče ove faze, možemo privesti kraju nakon što je ministar financija Marko Primorac predstavio prijedlog najnovijih izmjena u poreznom sustavu.

U „paketu“ s oporezivanjem rada

Rasprava o oporezivanju nekretnina godinama se vodi u kontekstu sintagme „oporezujmo imovinu da rasteretimo rad“. Stoga prije nego što se pozabavimo oporezivanjem nekretnina i kratkoročnog turističkog najma, pogledajmo što se predlaže u dijelu oporezivanja rada:

  1. povećanje neoporezivog osobnog odbitka s 560 na 600 eura (mjesečno),
  2. podizanje praga za obračun više stope poreza na dohodak s 50.400 na 60.000 eura (godišnje),
  3. smanjenje gornjih granica raspona za nižu stopu poreza na dohodak u Zagrebu (s 23,4 na 23,0%) i za višu stopu (s 35,4% na 33,0%), a u općinama na 20 odnosno 30% (donji prag ostaje na 15 odnosno 25%), dok su ostali gradovi između Zagreba i općina,
  4. ukidanje neplaćanja zdravstvenog doprinosa koje se do sada koristilo kao porezna olakšica za mlade radnike koji se zaposle prije 30. godine života na trajni ugovor o radu, kroz pet godina,
  5. ukidanje plaćanja poreza na dohodak kroz pet godina za povratnike koji su iselili pred najmanje dvije godine i potomke ranije iseljenih generacija Hrvata.

Prve tri mjere treba pozdraviti jer predstavljaju rasterećenje, iako su trebale biti hrabrije. Ne postoji razlog zašto ne bismo mogli imati jednostavnije i niže stope s užim rasponima, pri čemu stopu unutar raspona, kao i do sada, određuje jedinica lokalne samouprave. U paketu s podizanjem praga za obračun više stope (2) takva bi mjera rasteretila bolje plaćena radna mjesta s visokim sadržajem znanja kakva trebamo zbog rasta produktivnosti gospodarstva. I takva bi se mjera mogla lijepo zapakirati u širi novi paket privlačenja investicija koje su prijeko potrebne ako želimo rast produktivnosti, životnog standarda i priuštivosti nekretnina (jer, priuštivnost nekretnina u dugom roku ponajviše zavisi o produktivnosti cijelog gospodarstva).

Ukidanje neplaćanja zdravstvenog doprinosa (po stopi  od 16,5% na teret poslodavca) za mlađe radnike povećava opterećenje rada. Po vladinim procjenama efekt je oko 400 milijuna eura na godinu. Unatoč tome, podržavam ovu mjeru. Hrvatska nema više problema sa zapošljavanjem mladih. Stopa nezaposlenosti mladih približila se prosjeku EU. Nema dovoljno mladih koji bi se mogli zaposliti. Neplaćanje zdravstvenog doprinosa bila je distorzija na tržištu rada koju treba otkloniti. Ili sve društvene skupine plaćaju isti zdravstveni doprinos po načelu solidarnosti kao ranije, ili idemo na diferenciranje stopa zdravstvenog doprinosa prema riziku pojedinih dobnih i inih skupina prema riziku trošenja zdravstvenog sustava. Ali, ako idemo u tom pravcu, takvu reformu financiranja zdravstva treba konzekventno provesti. Naravno, to se nitko neće usuditi predložiti jer moramo slijediti načelo solidarnosti u javnom zdravstvu. Ono je, koliko pamtim, upisano i u Ustav.

Na tragu iste logike mislim da su i neke ranije distorzije poreznog sustava trebale biti ukinute. Prvo, osobe s bruto plaćom ispod 1.300 eura plaćaju niži mirovinski doprinos iako to ne utječe na njihova mirovinska prava u prvom stupu međugeneracijske solidarnosti (ali usporava akumulaciju mirovinske štednje u drugom stupu). Ili svi trebaju plaćati mirovinski doprinos razmjerno očekivanim mirovinskim pravima, ili se prava u prvom stupu trebaju umanjiti za one koji plaćaju mirovinski doprinos po sniženoj stopi (jer, mirovinski doprinos se po svom karakteru bitno razlikuje od poreza na dohodak zbog izravne matematičke veze s iznosom mirovine). Drugo, mladi radnici ispod 25 godina ne plaćaju porez na dohodak, a od 25 do 30 godina starosti plaćaju pola. Ako više nema razloga za oslobađanje od zdravstvenog doprinosa, onda više nema razloga ni za oslobađanje od poreza na dohodak. Treće, povratnici koji su sada predloženi kao nova privilegirana skupina u sustavu poreza na dohodak dodatno narušavaju načelo jednakosti. Ako se nastavi politički cherry picking razno-raznih skupina koje će se oslobađati od raznih poreza i doprinosa kako se svidi kojoj političkoj garnituri, a nevezano uz investicije u nova radna mjesta s većim sadržajem dodane vrijednosti, nećemo imati pozitivan efekt na gospodarski rast. Takve olakšice su bacanje novca u vjetar. Olakšice imaju smisla ako jamče nove, produktivne investicije. S druge strane, ako se nastavi s dosadašnjom praksom selektivnog oslobađanja od poreza, integritet poreznog sustava će za dva izborna ciklusa biti do kraja razoren. Više ga nitko nikada neće moći politički sastaviti da bude ekonomski konzistentan i smislen, što će trajno proizvoditi distorzije na tržištu rada s nepredvidivim posljedicama.

Da ne bi bilo nesporazuma, veliki sam pobornik aktivnog privlačenja povratnika. Povratak se događa već dvije godine. Dakle, počeo je i prije nego što se itko dosjetio poreznih i inih olakšica. Naravno, intenzitet povratka ranije iseljenih još nije dovoljan, ali treba znati da se događa zahvaljujući rastu, tržištu, investicijama i novim bolje plaćenim radnim mjestima koje otvaraju poduzetnici. Prema tome, potičite investicije i poduzetništvo, a najsigurniji način za to je da se eliminiraju razno-razni poticaji i povlastice, zaokruži integrirani porezni sustav prema načelu ravnopravnih uvjeta za sve, i onda se opće porezne stope maksimalno spuste – za sve jednako. Kada bi se začepile spomenute rupe u poreznom sustavu, dvije stope poreza na dohodak mogle bi se spustiti puno jače nego što je sada predloženo.

Iako nije dio paketa oporezivanja rada, valja spomenuti i da se donji prag prihoda za ulazak u sustav PDV-a podiže s 40.000 na 50.000 eura. No ta prilagodba nije materijalna jer samo kompenzira inflacijski efekt u protekle tri godine.

Između oporezivanja rada i imovine: kratkoročni turistički najam

Priča o oporezivanju dohotka ovdje ne prestaje. Promjene u oporezivanju djelatnosti kratkoročnog turističkog najma također predstavljaju promjene u sustavu poreza na dohodak koji se plaća paušalno. Visinu paušala po krevetu određuje grad odnosno općina (JLS). Do sada je raspon bio od propisanog minimuma oko 20 eura do propisanog maksimuma od oko 200 eura.

U prethodnim tekstovima sam detaljno objasnio kako se politička ekonomija lokalne demokracije prelama na ovom pitanju. U većim i turistički najrazvijenijim gradovima u kojima iznajmljivači nemaju velik utjecaj u gradskim vijećima paušali su na maksimumu od 200 eura po postelji (npr. Dubrovnik, Split). U manjima, politička ekonomija gradskih i općinskih vijeća je kompliciranija: lokalni iznajmljivači lakše reprezentiraju svoje interese kroz lokalnu politiku, pa mogu nastati značajne distorzije u poreznom sustavu tako što različito razvijena turistička mjesta imaju iste, ili čak obratno proporcionalne paušale. Turistički slabo razvijena Rijeka ima više nego dva puta veći paušal od Crikvenice, itd. – primjeri su brojni. Kako je kod takozvanog paušala riječ o porezu na dohodak, ovakve distorzije uistinu nemaju smisla i netko se dobro dosjetio da ovaj porezni oblik poveže s indeksom turističke razvijenosti koji gradove i općine dijeli u četiri skupine. Međutim, predložena izvedba je brutalna.

Za najslabije razvijene JLS ništa se ne mijenja – minimum paušala po krevetu ostaje na 20 eura. U prvoj sljedećoj skupini naizgled se malo toga mijenja jer minimalni paušal po krevetu ide s 20 na „samo“ 30 eura. Međutim, povećanje za 50% u jednoj godini za neke gradove i općine koji su se držali na 20 je jako veliko. Tu govorimo o turistički nerazvijenim krajevima koji tek ulažu u razvoj turizma (npr. u Gorskom kotaru imamo dvije najslabije kategorije turističkog razvitka). Na takvim je lokacijama teško postizati veće cijene kratkoročnog turističkog najma i tek se očekuju značajna ulaganja privatnih poduzetnika u turističke kapacitete. Stoga svaki jednokratni porezni skok može poremetiti planove ulaganja. U sljedećoj skupini turističkog razvitka, drugoj iza najrazvijenijih, minimum ide na 100 eura po postelji, a u najrazvijenijoj skupini na 150 (maksimum će biti 300). U mnogim slučajevima to će biti dva do tri puta više nego što se sada plaća. I to u samo jednoj godini.  Kako prijedlog nije praćen nikakvom analizom – studijom učinka – možemo samo nagađati kakvi će biti efekti.

U Alisinoj zemlji čuda jedan dio poduzetnika će sada dodatno investirati da uđe u viši razred kvalitete, cijene i dohotka kako bi relativno lakše platio veći porez i pri tome, možda, povećao zaradu. Drugi će razmisliti o inkorporiranju svog turističkog posla kako bi se kroz račun dobiti i gubitka poduzeća uredno prikazali svi troškovi, umanjila porezna osnovica kroz amortizaciju nekretnina, platili minimalni porezi i doprinosi kakve plaćaju i mali poduzetnici u drugim sektorima, a što ostane – na to se plati 10% poreza na dobit malih poduzetnika i porez na dohodak u slučaju isplate dobiti. To bi bilo i fer i ekonomski pošteno s motrišta jednakosti poduzetničkih uvjeta na tržištu. Postojat će i treći koji će odustati od kratkoročnog turističkog najma i ponuditi nekretnine u dugoročni najam koji je povoljnije oporezovan (12% nakon priznatog odbitka 30% prihoda na ime procijenjenih troškova). Međutim, u stvarnome svijetu u kojem nema Alise i čarobnjaka, trećih će biti samo u većim gradovima koji imaju diversificiranu gospodarsku aktivnost, po mogućnosti i snažan obrazovni sektor i sveučilišta kao što je slučaj u Dubrovniku, Splitu, Zadru, Rijeci i Puli. Manji broj takvih gradova mogu „nagaziti“ paušalce ako smatraju da imaju problem prekomjernog turizma; možda će na taj način pritisnuti neke ljude da umjesto kratkoročnog najma ponude nekretnine u dugoročni najam za kojim će možda biti potražnje, a birači će na lokalnim izborima svake četiri godine onda odlučiti je li to bilo pametno ili glupo. To je dobro za lokalnu demokraciju – da se eksperimentira i vježba lokalna politička odgovornost. Odnosno, da se lokalna razvojna politika kroz poreze vodi na lokalnoj razini. No, zbog nadolazećih lokalnih izbora niti jedna spomenuta gradska vlast vjerojatno neće sada puno riskirati s paušalima (mijenjat će samo oni koji moraju udovoljiti nove minimume), pa ćemo pričekati 2026. i 2027. da vidimo koliko i gdje će paušal poreza na dohodak krenuti prema novom maksimumu od 300 eura po krevetu u prvoj kategoriji po indeksu turističkog razvitka.

Međutim, u većini JLS gdje se ljudi ozbiljnije bave kratkoročnim turističkim najmom nema drugih bitnih gospodarskih aktivnosti osim turizma i na nj naslonjenih djelatnosti. Stoga možete zaboraviti dugoročni najam. Nema potražnje za tim tipom ugovora. Možemo sumirati moguće efekte: dio ljudi koji su dostigli profesionalnu razinu bavljenja turizmom investirat će da dignu kvalitetu, cijenu i dodanu vrijednost; dio će se odlučiti na inkorporiranje svoga posla (također oni jači i profesionalniji), a dio će očajavati – prihvatiti manju zaradu nego ranijih godina zbog većeg poreza (u kom slučaju ćemo moći govoriti o povećanju opterećenja rada), možda pokušati prevaliti porez kroz cijenu na kupce usluga (no to je ograničeno jer je turistička potražnja cjenovno elastična), ili će se prestati baviti kratkoročnim turističkim najmom jer im se više neće isplatiti. Nemoguće je predvidjeti kakav će biti raspored ovih učinaka u prostoru (sigurno je jedino da će biti vrlo različit) jer nema dovoljno dobrih podataka i studija učinaka na mikrorazini. Konačno, nemoguće je predvidjeti kakvih će 556 odluka gradovi i općine donijeti.

Je li se ovo moglo drugačije izvesti, tako da se maksimaliziraju pozitivni i minimaliziraju mogući negativni efekti? Naravno. Dok u tehnici određivanja minimuma prema indeksu turističke razvijenosti ne vidim ništa sporno, trebalo se voditi računa o tome da je, kao prvo, indeks samo indeks – nesavršena mjera turističkog razvoja, i drugo, ozbiljna država ne može ignorirati svoje prošle politike tj. činjenicu da je do jučer itekako poticala male iznajmljivače (sjećate se poticaja za bazene?). Dakle, kaskada donjih pragova paušala trebala je biti umjerenija i ići ne od 20 do 150 eura u tri koraka za četiri kategorije turističkog razvitka nego od 20 do 100 uz razdoblje prilagodbe kroz 2-3 godine. Također, gradovi i općine mogu imati vrlo različito razvijene lokalitete pa je moguće da negdje postoji interes da se u središtu mjesta visokim paušalom ograniči iznajmljivanje samo na najvišu kvalitetu, dok se na perfieriji tek trebaju dogoditi nova ulaganja što treba poticati nižim minimalnim opterećenjima u slabije razvijenim zonama gradova i općina ako je lokalnoj zajednici poželjno da se tamo razvija turizam. Drugim riječima, uz malo sofisticiraniji pristup ostavilo bi se dovoljno vremena za prilagodbu i ulaganja, te bi se maksimalizirali pozitivni i umanjili negativni učinci. Država ima odgovornost i za prošle politike koje je vodila, ali prije svega ima odgovornost za ostavljanje dovoljno vremena ljudima da prilagode svoje poslovanje i odluke novom poreznom okviru.

Zašto nisam potpuno protiv podizanja tereta poreza na dohodak od kratkoročnog turističkog najma? Zato što poduzetnici trebaju imati ujednačene uvjete za poslovanje na tržištu. Ako ljude koji se bave kratkoročnim turističkim najmom ne smatramo poduzetnicima nego radnicima, onda i uvjete njihova rada treba izjednačiti s drugim radnicima u državi. Podsjetimo da oni sada ne plaćaju socijalne doprinose ako se bave iznajmljivanjem u turizmu. S mirovinskim doprinosom stvari nisu toliko problematične (jer ako nema doprinosa nema ni mirovinskog prava, no to ne znači da se mirovinski doprinos ne bi trebao plaćati), no sa zdravstvenim doprinosom (16,5%) stvari su problematične jer ga ne plaćaju, dok ga svi zaposleni plaćaju. Mislim da su ljudi koji se bave kratkoročnim turističkim najmom kao. mikrobiznisom najbliži poduzetnicima – obrtnicima i tako ih treba promatrati. A obrtnici plaćaju poreze i doprinose na minimalne osnovice koje propisuje ministar financija.

I dok bih kod plaćanja doprinosa na rad i ja bio „brutalan“ (ali ipak postupno), s motrišta jednakih uvjeta poslovanja kada je riječ o porezu na dohodak trebalo je malo bolje razmisliti o implikacijama činjenice da u sustavu poreza na dohodak postoji neoporezivi dio koji će sada iznositi do 600 eura na mjesec. U sustavu paušala poreza na dohodak od kratkoročnog najma u turizmu nema ničega što bi bilo ekvivalentno neoporezivom dijelu i/ili priznavanju troškova. Stoga sveukupno nije moguće reći što je tu fer i ujednačeno s drugim poduzetnicima, a što nije – barem kada je riječ o stvarno malim iznajmljivačima. Jest da je naslijeđen kaotičan sustav oporezivanja, ali ne vidim da se ovim prijedlogom taj kaos smanjuje. I zbog toga je važna postupnost pri implementaciji većih poreznih opterećenja, jer je jako teško predvidjeti efekte.

Za postupnost ima još jedan argument. Ona ima smisla i zbog nepredvidivosti interakcija između opisanog sustava paušalnog oporezivanja dohotka od kratkoročnog turističkog najma i novog poreza na nekretnine koji zamjenjuje i nadograđuje postojeći porez na kuće za odmor. Ta interakcija neće postojati samo u (vjerojatno rjeđim, ali nisam siguran jer nema službene statistike) slučajevima gdje se usluga turističkog najma pruža u vlastitoj nekretnini u kojoj naš poduzetnik-radnik-obrtnik-turistički djelatnik živi. Međutim, ako se usluga kratkoročnog turističkog najma pruža u nekretnini u kojoj nitko nije trajno nastanjen, onda povrh većeg paušala dolazi na naplatu i novi porez na nekretnine. Pa kada se sve ovako apstraktno, bez pravih procjena, zbroji, dolazi se do zaključka da će ova „porezna reforma“ vjerojatno povećati ukupno porezno opterećenje. Što dovodi pod znak pitanja opetovane izjave političara da cilj nije poboljšati punjenje proračuna nego utjecati na ponašanje aktera na tržištu i uvesti veći stupanj pravednosti u porezni sustav.

Porez svih poreza: porez na nekretenine

Umjesto dosadašnjeg poreza na kuće za odmor (koji također određuju JLS), uvodi se porez na nekretnine sa širom osnovicom – plaćat će se porez od 0,6 do 8,0 eura po četvornom metru (ranije 0,0 do 5,0), ali za svaku nekretninu koja se ne koristi za stanovanje ili dugoročni najam najmanje 10 mjeseci u godini. Paradoksalno je da bi ovo moglo biti dugoročno dobro za takozvane „vikendaše“ u turistički razvijenim područjima koji su već godinama navikli plaćati ovaj porez koji ponegdje i nije baš tako mali. Naime, mnoga lokalna vijeća koja trebaju izglasati prijedlog (grado)načelnika o visini poreza na nekretnine po četvornome metru, osobito u turistički razvijenim gradovima i općinama, do sada su lako izglasavala relativno visoke poreze na kuće za odmor (4 do 5 eura po kvadratu), jer „vikendaši“ nisu dionici lokalne demokracije. Oni nemaju svoje predstavnike u vijećima. To sam detaljnije objasnio u prvom tekstu o ovoj temi. S druge strane, davanja koja terete lokalno stanovništvo (npr. komunalna naknada, paušal poreza na dohodak za kratkoročni turistički najam) često su zadržavana neproporcionalno nisko bez obzira na lokalni stupanj gospodarskog razvitka kako bi se osigurao reizbor od strane lokalnih glasača koji su obveznici komunalne naknade i turističkog paušala pa bi na lokalnim izborima sigurno skinuli glavu nekom kandidatu koji bi ih htio osjetnije opteretiti lokalnim davanjima. Mi smo politički jako neobična zajednica; na nacionalnoj razini prolaze svakakve stvari i veoma je mala osjetljivost ponašanja glasača na ekonomske teme, no na lokalnoj razini presudan je svaki cent. Stoga su nekretnine „vikendaša“ koji nemaju lokalni glas bile izvrstan amortizer lokalnih političkih sukoba oko javnih financija u turistički razvijenim gradovima i općinama. Međutim, sada će se i lokalni ljudi koji imaju više od nekretnine u kojoj žive naći na udaru poreza, pa će lokalna vijeća dvaput razmisliti o naglom podizanju jedinične vrijednosti poreza na nekretnine do ili blizu maksimuma, što je s poreznom na kuće za odmor sada praksa u čak 57 uglavnom turistički najrazvijenijih gradova i općina.

Kako još uvijek ne znamo detalje pravila interakcije između korištenja nekretnine za turistički najam i obračuna poreza na nekretnine (dosadašnja pravila interakcije opisana su u ovom tekstu Marije Zuber u Lideru), sveukupni učinci poreznih izmjena potpuno su nepredvidivi. Jedino što možemo predvidjeti je: (a) da će biti vrlo različiti u prostoru, (b) da će JLS u godini lokalnih izbora nastojati minimalizirati negativne efekte do mjere u kojoj će im zakoni to omogućiti, tako da ćemo (c) pune učinke vidjeti tek 2026. i 2027. godine.

Kako porez na nekretnine nije više samo porez na kuće za odmor (kojega mijenja), te se proširuje na sve vlasnike nekretnina u kojima nitko ne živi (osim nekretnina koje zbog trošnosti ne udovoljavaju kriterijima i sl.), ili se ne koriste se za trajni najam, postavlja se pitanje hoće li taj porez uistinu utjecati na tržište nekretnina? Naime, glavni deklarirani vladin motiv od kojeg je sve krenulo jest porezom utjecati na povećanje ponude nekretnina – što za prodaju, što za dugoročni najam, a sve kako bi se stvorio pritisak na stabilizaciju ili pad cijena nekretnina radi povećanja priuštivosti nekretnina. Navodno za mlade, iako je jasno da nekretnine u Hrvatskoj ne kupuju samo mladi nego i bolje stojeći stariji i stranci u Jadranskoj Hrvatskoj. Meni zbog toga cijela ta priča nije jasna. Naime, ako cijene krenu padati zbog poreza, a ništa se drugo ne promijeni, brzo će reagirati nova potražnja koja je uvijek pokretana fundamentalnim ekonomskih silnicama, pa možda nekog osjetnog pada cijena i neće biti, a među kupcima koji će profitirati od nižih cijena prvi će biti bolje stojeći domaći ljudi i stranci. U ekonomskoj analitici je odavno poznato da ne možete postići više ciljeva jednim instrumentom i da se pri svakoj intervenciji aktivira zakon nenamjeravanih učinaka koje nekako treba staviti pod kontrolu. Dakle, instrument za pomaganje mladim obiteljima je da im date transfere, a ne da intervencijom na tržištu pokušavate smanjiti cijene onoga za što predmnijevate da oni troše, jer te iste stvari troše i mnogi drugi ljudi koji nisu ciljna skupina, pa tako puno toga bacate u vjetar, stvarate distorzije i nenamjeravane učinke.

Naravno, sve je ovo čista spekulacija. Slično kao i kod drugih prognoza učinaka, sve što možemo reći je da nitko ne može znati. Postoji neka meni nepoznata vjerojatnost da će sve izaći na dobro, baš kako je i zamišljeno i u javnosti do sada opravdano: dobit ćemo pravedniju raspodjelu poreznog tereta, nekretnine će mladima biti dostupnije a u isto vrijeme to neće pogodovati bolje stojećim kupcima i strancima, iznajmljivači će reagirati novim ulaganjima i povećanjem kvalitete ponude koja će u isto vrijeme povećati zaradu od turizma i smanjiti problem “prekomjernog turizma”, uvesti nas u idilu “održivog turizma”, kako god se ta dva pojma definirala. Međutim, s nešto malo iskustva skloniji sam tvrdnji da su stvari previše složene, a interakcije različitih mjera i mogući nenamjeravani učinci nisu poznati. Zbog toga su ove izmjene predložene bez procjene ekonomskih i fiskalnih učinaka. Cijene nekretnina se uglavnom kreću pod utjecajem fundamentalnih makroekonomskih čimbenika – gospodarskog rasta i kamatnih stopa. Zbog toga će ti čimbenici i nadalje u najvećoj mjeri određivati glavninu tempa cijena nekretnina. A kada je o tome riječ, treba spomenuti i to da su godišnje stope rasta cijena nekretnina usporile početkom ove godine i za očekivati je da će se usporavanje nastaviti zbog djelovanja viših kamatnih stopa i usporavanja rasta. Već krajem ove godine, usuđujem se prognozirati, imat ćemo znatno sporiji rast ili stabilizaciju cijena nekretnina, a što će u svemu tome iduće godine značiti porez – vidjet ćemo.

Ipak, hajdemo prvo vidjeti kako će izgledati rasprava u političkoj areni i u kojem će konačnom obliku ovi prijedlozi biti usvojeni.